Analiza finansowa inwestycji w lokal pod wynajem

Można wyróżnić dwa typy inwestorów: inwestujących we wzrost wartości nieruchomości oraz inwestujących w możliwości cyklicznego generowania gotówki z najmu.

Na rynku nieruchomości można wyróżnić dwa typy inwestorów: tych inwestujących we wzrost wartości nieruchomości (ziemię, lokale mieszkalne lub usługowe) oraz inwestujących w możliwości cyklicznego generowania gotówki z najmu danej nieruchomości. Osoby należące do tej drugiej grupy mogą w ten sposób zapewnić sobie stały przypływ gotówki, a dzięki temu pozostać niezależnymi od państwowej emerytury czy konieczności posiadania stałej pracy.

Opłacalność każdej inwestycji można liczyć na różne sposoby, jednak w najmie lokali, a zwłaszcza mieszkań, najpopularniejszą miarą jest prosty zwrot procentowy z inwestycji. Innymi słowy – ile procent zaangażowanego kapitału jesteśmy w stanie odzyskać w ciągu roku w postaci zysków z najmu mieszkania (wpływy z najmu podzielone przez zainwestowany kapitał). Przy czym nie ma znaczenia, ile płacimy za metr ani ile mieszkanie będzie warte za 10 lat – kluczowa jest wysokość bieżących przepływów pieniężnych.

Dzięki temu można w łatwy sposób porównać najem z innymi produktami finansowymi – zarówno lokatami, obligacjami, jak i kredytami. Przykładowo, jeżeli mieszkanie przynosi zwrot brutto na poziomie 6 proc., a lokata 3 proc., to każda złotówka zainwestowana w mieszkanie daje dwa razy lepsze efekty, niż gdyby leżała na koncie oszczędnościowym. Co więcej, jeżeli weźmiemy pod uwagę korzystniejsze opodatkowanie przychodów z najmu mieszkaniowego (ryczałt 8,5 proc. albo skala podatkowa pozwalająca nawet na uniknięcie podatku) niż przychodów kapitałowych (np. 19-proc. podatek od lokat), to różnica ta stanie się jeszcze bardziej wyraźna.

Kapitał zainwestowany w lokal na wynajem to cena pozyskania i przygotowania lokalu, czyli: nie tylko cena jego zakupu, ale także koszty transakcyjne – prowizja pośrednika czy podatek od czynności cywilno-prawnych i taksa notarialna. Kapitał to także koszty remontu i wyposażenia mieszkania. Dla porównania, kapitałem w inwestycji w lokatę jest po prostu kwota wpłacona na rachunek.

Dla zobrazowania procesu analizy przykładowego mieszkania posłużmy się przykładem niedawnej inwestycji jednego z inwestorów Mzuri Investments, dla którego firma zakupiła, wyremontowała i wynajęła kawalerkę w Łodzi (w dzielnicy Górna).

Po pierwsze: kapitał, czyli mianownik. Mieszkanie zostało nabyte w przetargu w spółdzielni, ale ponieważ nikt inny nie wziął udziału w postępowaniu, to lokal zakupiono w cenie wywoławczej wynoszącej 66 tys. zł. Przy zakupie inwestor poniósł dodatkowe koszty transakcyjne w wysokości 1 tys. zł (mieszkanie było wyodrębniane przez spółdzielnię, stąd uniknięto podatku PCC). Mieszkanie wymagało generalnego remontu, który objął: wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, wymianę wszystkich instalacji, położenie glazury i paneli, odświeżenie ścian, a także zakup, transport oraz montaż mebli i wyposażenia AGD. Wszystkie te prace kosztowały 27 tys. zł. Łączny kapitał w omawianym przypadku wyniósł zatem 94 tys. zł.

Po drugie: zyski osiągalne z najmu. Wpływy z najmu to po prostu kwota czynszu, jaki najemca płaci właścicielowi mieszkania. Potocznie przyjęło się brać kwotę z umowy najmu i mnożyć ją przez 12 miesięcy w roku. Trzeba jednak pamiętać o zasadniczych pułapkach w tym podejściu:

• w kwocie czynszu zapisanej w umowie z reguły uwzględnione są opłaty administracyjne (koszty utrzymania nieruchomości, koszty wody, ogrzewania itd.), które najczęściej reguluje i za które odpowiada właściciel mieszkania – należy je zawsze bezwzględnie odjąć od czynszu, obliczając w ten sposób tzw. czynsz netto;
• bardzo rzadko udaje się wynajmować mieszkanie przez 12 miesięcy w roku – najemcom zdarza się bowiem rozwiązywać umowy przedwcześnie. Trzeba także pamiętać, że często, nawet gdy umowa kończy się terminowo, właściciele mają problemy ze znalezieniem następnego klienta – z braku czasu bądź umiejętności. Mamy wówczas okres pustostanu, kiedy to właściciel nie osiąga przychodów z najmu, co więcej – ponosi koszty utrzymania mieszkania. Stąd bardziej zasadne jest przyjmowanie krótszego okresu wynajmu, np. 11 miesięcy. Nieco większą wartość należy przyjąć, gdy mieszkanie zlokalizowane jest np. w atrakcyjnych dzielnicach Warszawy, a niższą w przypadku lokali położonych w nieciekawych dzielnicach mniejszych miast. Szansą na poprawienie tego współczynnika może być skorzystanie z usług profesjonalnych firm zarządzających najmem.

W opisanym przykładzie mieszkanie zostało wynajęte w ciągu tygodnia od ukończenia remontu za kwotę 1,05 tys. zł/miesiąc – opłaty do administracji w tym przypadku wynoszą 270 zł, a więc realnie do kieszeni właściciela trafia 780 zł. Zakładając wynajem przez 11 miesięcy w ciągu roku, mieszkanie to przyniesie rocznie 8,58 tys. zł wpływów z czynszu. Prosty zwrot z takiego wynajmu dałby 9,1 proc. rocznie.

Często jednak inwestorzy, analizując oferty mieszkaniowe, zapominają o istotnych czynnikach. Oczywistymi wydatkami wydają się wspomniane już opłaty administracyjne – często, kalkulując ich wysokość, zapominamy, że są one ponoszone niezależnie od tego, czy najemca wynajmuje mieszkanie, czy też nie. Tak więc w omawianym przypadku od kwoty 8,58 tys. zł należałoby odjąć 270 zł opłat, które właściciel będzie musiał z własnej kieszeni opłacić za jeden miesiąc pustostanu. W związku z tym zwrot tak naprawdę wyniesie 8,8 proc. Do tego należy też doliczyć koszty ubezpieczenia mieszkania i podatku od nieruchomości, które są jednak znikome przy inwestycjach w małe, tanie mieszkania.
Drugą kategorią jest podatek dochodowy. Właściciel może skorzystać z rozliczenia ryczałtowego na poziomie 8,5 proc. przychodów (co obniży jego dochód netto) lub rozliczać się na zasadach ogólnych, które pozwalają zakwalifikować do kosztów np. raty kredytowe czy amortyzację mieszkania. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, możemy w praktyce płacić zerowy podatek dzięki przyspieszonej amortyzacji mieszkania. Taka sytuacja miała miejsce w omawianym przypadku – dlatego zwrot przed opodatkowaniem i po opodatkowaniu jest identyczny, czyli 8,8 proc. zwrotu brutto to jednocześnie 8,8 proc. zwrotu netto.

Sytuacja będzie wyglądać inaczej, jeżeli w naszej analizie nie przewidzimy pewnych wydatków. Mogą to być np. koszty niespodziewanego remontu (np. wydatki związane z wymianą piecyka gazowego, ok. 1 tys. zł). Mogą to być również zniszczenia poczynione przez lokatora, za które nie wyegzekwujemy od niego zapłaty, a nie możemy pokryć ich z kaucji, bo lokator jej nie zapłacił lub byliśmy zbyt pobłażliwi w jej rozliczeniu. Wówczas to właściciel będzie musiał na własny koszt przeprowadzić remont, żeby szybko znaleźć nowego najemcę po wyprowadzce poprzednika.
W sytuacji, w której właściciel korzysta z pomocy profesjonalnej firmy zarządzającej najmem, która za swoje usługi pobiera prowizję, również te koszty należałoby uwzględnić w kalkulacjach. Przykładowo, przy prowizji zarządcy na poziomie 11 proc. kwoty czynszu powyższy zwrot wyniósłby 7,8 proc. Kwotowo jest to 7,34 tys. zł lub 612 zł miesięcznie. Jednak w rzeczywistości różnica nie byłaby aż tak duża, ponieważ skorzystanie z ekspertów w najmie pozwoli właścicielowi:

• wydłużyć okres najmu (ma on możliwość szybkiego reagowania na wypowiedzenie umowy);
• uzyskać wyższy czynsz najmu (ze względu na lepszą znajomość lokalnego rynku najmu);
• ograniczyć niespodziewane koszty (firmy takie zawsze pobierają kaucję i skrupulatnie rozliczają wszelkie uszkodzenia w mieszkaniu);
• egzekwować terminowe płatności (dzięki systematycznemu monitorowaniu wpłat od najemców i szybkiemu ściąganiu zaległości).

Wybór takiego rozwiązania pozwala ograniczyć nasze obowiązki związane ze znalezieniem najemcy, monitorowaniem wpłat, windykacją, rozwiązywaniem zaistniałych problemów i wieloma innymi trudnościami często zniechęcającymi do inwestowania w lokale mieszkalne.

Inwestorzy lokujący kapitał w lokalach na wynajem kierują się różnymi motywami. Raz jest to chęć lepszego ulokowania kapitału niż na lokatach, innym razem zabezpieczenia przyszłej emerytury, a niekiedy celem jest osiągnięcie tzw. wolności finansowej, czyli brak perspektywy konieczności pracowania do końca życia.

Warto podkreślić, że zwrot z najmu opisanego mieszkania z pomocą profesjonalnej firmy zarządzającej najmem na poziomie 7,8 proc. netto (przy założeniu zerowego podatku) jest 3,2 razy większy od zwrotu z lokaty o oprocentowaniu 3 proc. brutto (oprocentowanie netto po tzw. podatku Belki wynosi 2,4 proc.). W tym przypadku również cel lepszego ulokowania kapitału jest osiągalny.

Zabezpieczenie emerytury za pomocą wynajmu mieszkań jest relatywnie w zasięgu ręki wielu z nas. Średnia emerytura z ZUS w Polsce wynosiła w 2012 r. nieco ponad 1,82 tys. zł miesięcznie. W przytoczonym przykładzie trzeba by więc nabyć trzy takie mieszkania (czyli zainwestować ok. 300 tys. zł), aby zapewnić sobie niezależną od państwa emeryturę. Zakładając pracę zawodową przez 40 lat (12 miesięcy w ciągu roku), wystarczyłoby odkładać miesięcznie 625 zł na ten cel.

A co z wolnością finansową? Wysokość środków niezbędnych do życia jest dla każdego sprawą indywidualną, ale mechanizm kalkulacji jest identyczny. Do uzyskania miesięcznych przepływów pieniężnych na poziomie np. 10 tys. zł konieczne byłoby posiadanie 16,3 takich mieszkań, a więc zainwestowanie kapitału na poziomie 1,5 mln zł. Ta sama kwota na lokacie 3-proc. dawałaby miesięcznie jedyne 3 tys. zł. Nietrudno więc zauważyć, że inwestowanie w najem może być opłacalną alternatywą dla innych form oszczędzania.