Fundusz Mieszkań na Wynajem czy kredyt na własne mieszkanie

Źle dla przyszłości Funduszu Mieszkań na Wynajem wróży fakt, że opłaty w inwestycjach oferowanych najemcom mogą być wyższe od rat kredytu hipotecznego.

Spółka BGK Nieruchomości zarządzająca Funduszem Mieszkań na Wynajem zakończyła 2015 r. z wynikiem 2400 mieszkań zaprojektowanych na potrzeby osób, które zdecydują się na skorzystanie z oferty najmu instytucjonalnego. Z puli lokali przygotowywanych w ramach Funduszu 380 zostało oddanych do użytkowania w ciągu minionego roku, zakontraktowano 1071, pozostałe oczekują na wydanie decyzji inwestycyjnej. Harmonogram inwestycji zakłada, że ok. 50 proc. mieszkań, których realizacji jeszcze nie sfinalizowano, Fundusz udostępni najemcom przed 2018 r. Wśród oddanych lokali 124 przygotowano w Poznaniu przy ul. Saperskiej, 122 w Piasecznie przy ul. Generała Grochowskiego, 134 w Gdańsku przy ul. Kilińskiego. Trwają prace w ramach inwestycji w Krakowie (45 mieszkań przy ul. Polonijnej), Katowicach (146 mieszkań przy ul. gen. Pułaskiego), Warszawie (229 mieszkań przy ul. Przy Agorze) oraz we Wrocławiu (ponad 100 mieszkań przy ul. Dąbrowskiego). Na wymienionych przykładach widać, że spółka konsekwentnie stosuje zasadę inwestowania w budynki zlokalizowane w największych aglomeracjach w Polsce lub w ich sąsiedztwie.

Ze względu na długotrwały proces inwestycyjny, na swoją wielką rolę w kształtowaniu lokalnych rynków nieruchomości Fundusz musi jednak jeszcze poczekać. Rozczarują się ci, którzy spodziewali się szybkiej rewolucji i wzrostu zainteresowania najmem jako formą długoletniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Pierwszy rok funkcjonowania Funduszu Mieszkań na Wynajem z powodu na razie stosunkowo niedużej skali przedsięwzięcia nie zagroził silnej pozycji deweloperów. Warto przypomnieć, że równolegle do rozszerzania przez spółkę BGK Nieruchomości swojej oferty najmu, firmy deweloperskie osiągały rekordowe wyniki sprzedaży. Ożywienie na rynku pierwotnym wynikało z dużego popytu na nowe mieszkania, związanego m.in. z korzystnymi warunkami kredytowania zakupu nieruchomości w ubiegłym roku. Liczba rozpoczętych wówczas budów (o ponad 20 proc. większa niż w 2014 r.) pozwala przypuszczać, że w 2016 r. inwestorzy zamierzają podtrzymać dobrą passę, nie obawiając się konkurencji ze strony Funduszu Mieszkań na Wynajem. Trudno o konkurencyjność, kiedy np. pierwsza krakowska inwestycja Funduszu nie została jeszcze oddana do użytkowania (planowany termin zakończenia: I kw. 2016 r.), a na inwestycje we Wrocławiu i Warszawie oraz Katowicach należy poczekać odpowiednio do I i II kw. przyszłego roku.

Fundusz Mieszkań na Wynajem nie dla wszystkich

Z danych Centrum Obsługi Klienta Funduszu Mieszkań na Wynajem wynika, że do końca 2015 r. wynajęto 80 proc. lokali oddanych w Poznaniu i Piasecznie – świadczy to o pewnym zainteresowaniu ofertą. W grupie najemców nie znajdziemy jednak osób o niskich dochodach, ponieważ czynsze w rzeczywistości nie odbiegają od stawek rynkowych. Mylne było założenie, że na wynajęcie mieszkania będą mogły pozwolić sobie m.in. młode osoby, które rozpoczynają karierę zawodową czy myślą o założeniu rodziny, ale jeszcze nie moga pozwolić sobie na zakup mieszkania.

Do tej pory istniała luka na rynku najmu, którą idealnie i w dobrym momencie wypełnił Fundusz Mieszkań na Wynajem. Nasza oferta spotkała się z tak dobrym przyjęciem m.in. dzięki możliwości podpisania długoterminowej umowy najmu ze stabilnym partnerem, dającym poczucie bezpieczeństwa, możliwości zameldowania się w wynajmowanym mieszkaniu i wsparciu dla najemców, które będziemy oferować. Ponadto, opcja wspólnej weryfikacji finansowej, w przypadku, gdy do umowy stanie więcej niż jedna osoba sprawia, że oferta Funduszu Mieszkań na Wynajem jest atrakcyjna dla szerokich grup odbiorców: studentów, młodych małżeństw, czy osób, które decydują się na wspólne wynajęcie mieszkania, by obniżyć koszty utrzymania – już po pierwszych tygodniach funkcjonowania Funduszu zapewniał Ryszard Słowiński, Prezes Zarządu BGK Nieruchomości SA.

Co zatem skłoniło bardziej zamożnych klientów do skorzystania z oferty Funduszu? Przejrzyste zasady użytkowania mieszkań i precyzyjne kryteria finansowe jako gwarant bezpieczeństwa transakcji – to jeden z elementów odróżniających ofertę od standardowych ogłoszeń na rynku najmu. Drugą różnicą jest standard mieszkań, wykończenie „pod klucz”, a zgodnie z najnowszymi ustaleniami – również wyposażenie w sprzęt AGD. Regularność swoich wpływów Fundusz zabezpieczył poprzez formę najmu okazjonalnego. Z perspektywy najemców bardziej opłacalne jest wynajęcie mieszkania na dłuższy okres, gdyż wówczas można liczyć na niższe stawki czynszu. Obecnie Fundusz dopuszcza także możliwość adaptacji wnętrz na biura czy pod inną działalność gospodarczą, która nie będzie przeszkadzać lokatorom, co ostatecznie dowodzi, że utożsamianie Funduszu ze społecznym budownictwem czynszowym było błędem.

Mimo szeroko opisywanych i oczekiwanych korzyści społecznych wynikających z uruchomienia nowego rozwiązania, inicjatywę tę należy rozpatrywać przede wszystkim jako przedsięwzięcie o charakterze komercyjnym. Działanie nowej instytucji najmu regulują przepisy ustawy o funduszach inwestycyjnych. Ramę formalną dla Funduszu Mieszkań na Wynajem tworzy Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych – FIZ AN. Na cele inwestycyjne i utrzymanie budynków Bank Gospodarstwa Krajowego zarezerwował ok. 5 mld zł. Środki te na razie umożliwiają zakup obiektów, ale w przyszłości podstawą działania Funduszu mają być jedynie zyski z wynajmu. Aby spółka BGK Nieruchomości mogła zarządzać samowystarczalnym podmiotem, konieczne było przyjęcie strategii biznesowej generującej oszczędności już na etapie negocjacji z deweloperami – stąd m.in. zasada inwestowania w całe budynki, a nie pojedyncze lokale.

Czy to się opłaca?

Poniższa tabela przedstawia przykładowe koszty najmu 2-pokojowego mieszkania o powierzchni ok. 42 mkw. w ramach gdańskiej inwestycji Funduszu.

źródło: jakusiebie.pl

Źle dla przyszłości Funduszu Mieszkań na Wynajem wróży fakt, że łączna suma opłat w inwestycjach oferowanych w poszczególnych miastach zazwyczaj przewyższa średnią ratę kredytu hipotecznego, która w przypadku 2-pokojowych (obecnie najpopularniejszych) mieszkań w styczniu br. oscylowała w granicach ok. 1 tys. zł. Różnice kosztów są znaczące nawet po podniesieniu marż przez banki, które zabezpieczyły się w ten sposób przed skutkami podatku bankowego. Funduszowi Mieszkań na Wynajem nie sprzyjają również decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Stopy procentowe w lutym nadal pozostają bardzo niskie, co przekłada się na niższe raty kredytów. Pamiętajmy, że każda zmiana wysokości stóp wpływa na wskaźnik WIBOR 3M, który służy do obliczania oprocentowania kredytu  (wraz z marżą banku).