Analiza rynku nieruchomości w Katowicach

Górny Śląsk jest trudnym rynkiem dla funkcjonujących na nim firm deweloperskich. Wynika to z silnej konkurencji oferty tzw. mieszkań z drugiej ręki.

Górny Śląsk od dłuższego czasu jest trudnym rynkiem dla funkcjonujących na nim firm deweloperskich. Taki stan rzeczy wynika bezpośrednio z silnej konkurencji ze strony rynku wtórnego. Udział podaży stosunkowo tanich mieszkań z drugiej ręki jest znaczący, w porównaniu z niewielką liczbą nowo powstających inwestycji mieszkaniowych. Badanie tendencji cenowych w ciągu ostatnich lat wskazuje na niską amplitudę wahań zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. W okresie trwania boomu lokalny rynek nieruchomości w Katowicach zachowywał się zdecydowanie bardziej stabilnie i przewidywalne niż w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Dowodem umiarkowanej dynamiki rynku pierwotnego w Katowicach jest m.in. niewielka liczba wniosków o dofinansowanie z programu „Mieszkanie dla Młodych”. Należy zaznaczyć, że odsetek katowickich mieszkań kwalifikujących się do programu „Mieszkanie dla Młodych” był w roku 2014 r. znacznie większy niż w wielu innych polskich miastach. Mimo to, tylko niewielka grupa osób zdecydowała się skorzystać z oferty programu rządowego. Warto jednak podkreślić, że skala sprzedaży nowych mieszkań w Katowicach systematycznie rośnie. Na taką tendencję ma z pewnością wpływ atrakcyjna sytuacja na rynku kredytowym oraz urealniona i bardziej dopasowana oferta działających na rynku firm deweloperskich.

Co istotne, że nowe mieszkania potrafią być nawet o kilkadziesiąt procent droższe od lokali z rynku wtórnego, cechujących się podobnym położeniem. Ze względu na relatywnie dużą dysproporcję cenową, rynek pierwotny w Katowicach może być w pewnym sensie traktowany jako oferta prestiżowa, na którą decydują się osoby gotowe przeznaczyć na zakup więcej środków. Analizując strukturę podaży nowych mieszkań w Katowicach, można zwrócić uwagę na fakt, iż dominują projekty mniejsze (do 40-50 mieszkań) oraz znacznie większe (ponad 150 mieszkań). Ten segment stanowi ponad połowę całej analizowanej oferty. Wśród najbardziej popularnych lokali najczęściej spotykane są mieszkania 2-pokojowe, których udział wynosi (ok. 45 proc.) oraz 3-pokojowe (ok. 30 proc.). Średni poziom oferowanych mieszkań na lokalnym rynku pierwotnym oscyluje w granicach 4500 zł/mkw. Dla porównania, przeciętny poziom cen nieruchomości oferowanych na rynku wtórnym wynosi 3811 zł/mkw.

Struktura podaży lokali na rynku mieszkań pochodzących „z drugiego obiegu” pod względem liczby pokoi kształtuje się podobnie jak w przypadku rynku pierwotnego. Największą podażą na katowickim wtórnym rynku nieruchomości cechuje się dzielnica Śródmieście. W tym rejonie miasta zlokalizowana jest również duża liczba nowych inwestycji mieszkaniowych. Co ciekawe, ceny mieszkań położonych w Śródmieściu oscylują na umiarkowanym poziomie (3471 zł/mkw.). Natężenie podaży na rynku wtórnym i pierwotnym pod względem lokalizacji nieruchomości jest jednak dość zróżnicowane. Z analizy podaży nowych mieszkań wynika, że wiele inwestycji występuje w rejonach Doliny Trzech Stawów oraz wzdłuż ul. Kościuszki i ul. Mikołowskiej (Kostuchna, Piotrowice, Ochojec).

Największą liczbą mieszkań na rynku wtórnym (oprócz Śródmieścia) cechują się lokale położone w dzielnicach os. Tysiąclecia, Ligota, Bogucice, Piotrowice). Analizując katowicki rynek mieszkaniowy pod względem cen, można zauważyć, że najtańszą dzielnicą w Katowicach są Szopienice, gdzie za jeden metr kwadratowy trzeba było w lutym zapłacić niecałe 2500 zł. Znacznie wyższe ceny występują w rejonach Brynowa (4719 zł/m kw.) oraz dzielnicy Dąb (4776 zł/m kw.). Perspektywy rynku nieruchomości w Katowicach przedstawiają się dość optymistycznie. Dowodem na to jest w miarę zrównoważony stosunek podaży i popytu oraz niewielkie wahania cen w ostatnich miesiącach.