Demaskujemy Fundusz Mieszkań na Wynajem

Fundusz Mieszkań na Wynajem zapowiadany jako wielka rewolucja okazał się kolejnym nieprzemyślanym rządowym pomysłem. Jak zawsze.

Pod koniec lipca 2013 r. rząd poinformował o planowanym uruchomieniu Funduszu Mieszkań na Wynajem. Wraz z odsłanianiem kolejnych szczegółów projektu rosło napięcie między interesami osób zajmujących się najmem prywatnym a zwolennikami najmu instytucjonalnego w Polsce. Ostrze krytyki dosięgło także wąską grupę deweloperów, która w pierwszej kolejności osiągnie realny zysk z realizowania inwestycji na potrzeby Funduszu. Dzięki współpracy z państwem, firmy deweloperskie mogą mieć zapewniony stały popyt na nowe lokale, a w szerszej perspektywie wzmocnią swoją pozycję na polskim rynku nieruchomości. Dzisiaj, gdy zamiar powołania nowej instytucji stał się faktem, a część wątpliwości zweryfikował czas, właściwie nadal najważniejsze pytanie pozostaje bez odpowiedzi: czy Fundusz Mieszkań na Wynajem to rozwiązanie, które rzeczywiście poprawi sytuację osób, dla których wynajem jest obecnie jedyną możliwą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych? Problem rosnących cen i ograniczonego dostępu do tego rodzaju mieszkań dotyka zwłaszcza mieszkańców dużych metropolii, w największym stopniu skazanych na bezlitosne realia rynku wynajmu w Polsce.

Jeśli wierzyć założeniom twórców rządowego projektu, Fundusz Mieszkań na Wynajem powinien zwiększyć konkurencyjność na rynku, rozszerzyć zasób lokali przeznaczonych na wynajem i podnieść standard życia w takich mieszkaniach. Bez wątpienia planowane 20 tys. nowych lokali o łącznej wartości ok. 5 mld zł docelowo oznacza aktywizację branży i może przyczynić się do wzrostu zainteresowania samą formą najmu – która, co należy zaznaczyć, w innych krajach europejskich cieszy się obecnie znacznie większym uznaniem niż w Polsce. Przyjęta przez Bank Gospodarstwa Krajowego strategia inwestowania w nowe mieszkania lub budowania ich od podstaw jest atrakcyjną propozycją dla osób, którym zależy na porównywalnych warunkach mieszkaniowych do tych oferowanych przez rynek pierwotny. Finansowanie budowy całych budynków, a nie pojedynczych lokali, ma ponadto zmniejszyć koszty utrzymania i użytkowania obiektów, m.in. poprzez umożliwienie zakupu energii po cenach hurtowych czy zaoferowanie tańszych usług telekomunikacyjnych dla wszystkich mieszkań realizowanych w ramach danej inwestycji.

Początkowo Bank Gospodarstwa Krajowego deklarował, że koszty wynajmu będą ustalane w zależności od lokalizacji mieszkań oraz średniej stawki czynszu w danej okolicy. Dzisiaj nadal trudno podważyć to ogólne stwierdzenie, ale brak konsekwencji widoczny jest w przypadku szczegółowych ustaleń dotyczących przygotowywania ofert cenowych. Dla przypomnienia, na etapie projektowania głównym celem finansowym Funduszu było osiągniecie założonej 4-procentowej stopy zwrotu, realne wydawało się zatem oferowanie mieszkań nawet o ponad 30 proc. tańszych od obecnych stawek rynkowych. W ten sposób czynsz w mieszkaniach wynajmowanych w ramach Funduszu nie przekraczałby obowiązującego w Towarzystwach Budownictwa Społecznego pułapu 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Pierwsza gotowa oferta udostępniona za pośrednictwem specjalnego serwisu internetowego (oferty.jakusiebie.pl) pokazuje, że stawki nie odbiegają w aż tak dużym stopniu od funkcjonujących obecnie wśród ofert indywidualnych. Rozczarowani tym faktem musieli zadowolić się wyjaśnieniami, że nadinterpretacją jest oczekiwanie od Funduszu, by istniał głównie jako część polityki społecznej. Nowe mieszkania nie stanowią alternatywy dla lokali komunalnych, lecz prywatnych nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem. Struktura Funduszu nie różni się od zasad działania innych funduszy inwestycyjnych. Aby zapewnić samowystarczalność i długoterminowość rządowej inicjatywy, spółka BGK Nieruchomości musi wobec tego zabezpieczyć kapitał w taki sposób, by kolejne dopłaty z państwowej kasy nie były potrzebne. Z tego względu Fundusz Mieszkań na Wynajem należy rozpatrywać w kategoriach przedsięwzięcia biznesowego. Mimo to duże oczekiwania potencjalnych najemców nie są całkowicie nieuzasadnione, mają źródło w pierwszych komentarzach związanych z powstaniem nowej inicjatywy w sektorze nieruchomości mieszkaniowych. Fundusz był bowiem promowany jako rozwinięcie programu „Mieszkanie dla Młodych”. Jeszcze przed jego uruchomieniem wiceminister finansów Wojciech Kowalczyk przekonywał (w rozmowie z Agencją Informacyjną Newseria):

Byłby to również program uzupełniający rządowy „Mieszkanie dla Młodych”. Fundusz ma działać na zasadach rynkowych, w ramach towarzystwa funduszy inwestycyjnych pod nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. Zarządzać nim ma profesjonalny podmiot, z doświadczeniem w zarządzaniu na rynku nieruchomości.

Aktualna oferta obejmuje 49 mieszkań przygotowanych przy ul. Saperskiej w Poznaniu. W kolejnym etapie tej inwestycji powstanie 75 lokali. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że zainteresowanie pierwszą ofertą jest duże. W pierwszych 2 tygodniach od jej udostępnienia system zarejestrował kilkaset deklaracji od potencjalnych najemców. Najwięcej rezerwacji odnotowanych na stronie oferty.jakusiebie.pl dotyczy 2-pokojowego mieszkania o metrażu 35 mkw. wyposażonego w aneks kuchenny – na liście zainteresowanych ofertą znajduje się obecnie 64 potencjalnych najemców.

Do tej pory istniała luka na rynku najmu, którą idealnie i w dobrym momencie wypełnił Fundusz Mieszkań na Wynajem. Nasza oferta spotkała się z tak dobrym przyjęciem m.in. dzięki możliwości podpisania długoterminowej umowy najmu ze stabilnym partnerem, dającym poczucie bezpieczeństwa, możliwości zameldowania się w wynajmowanym mieszkaniu i wsparciu dla najemców, które będziemy oferować – dodaje Ryszard Słowiński, Prezes Zarządu BGK Nieruchomości SA.

Korzystne warunki finansowe Fundusz oferuje tym najemcom, którzy zdecydują się na długoterminowe zobowiązania. Regulamin wynajmowania mieszkań faworyzuje osoby podpisujące umowy na dłuższy okres. Stawki czynszu obniżają się w zależności od wybranego wariantu najmu okazjonalnego. Różnice w opłatach dla przykładowego 2-pokojowego mieszkania o powierzchni 47,2 mkw. ilustruje poniższa tabela.
 

 Źródło: oferty.jakusiebie.pl

Czas pokaże, czy Fundusz Mieszkań na Wynajem osłabi wpływ prywatnych inwestorów na kształtowanie oferty mieszkaniowej dla najemców. Co jeszcze będzie skutkiem działania Funduszu? Destabilizacja rynku czy raczej konkurencyjność, która zmusi wynajmujących do wykroczenia poza aktualny schemat i dostosowywania cen do rzeczywistych możliwości finansowych najemców? Na razie wprowadzanie na rynek oferty nowych mieszkań pod wynajem zapowiada się jako długotrwały proces – wciąż na swoje plany inwestycyjne czekają aglomeracje: warszawska, trójmiejska, krakowska, wrocławska, łódzka i śląska.