Deweloper we wspólnocie mieszkaniowej

Jeżeli deweloper odmówiłby uiszczania przypadających na niego kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota powinna ich dochodzić na drodze sądowej.

Deweloper jest pierwotnym właścicielem nieruchomości, zatem po wybudowaniu budynku wyposaża go we wszystkie instalacje, zapewnia odbiór techniczny oraz przyłączenie do sieci przedsiębiorstw przesyłowych. Jako właściciel nieruchomości podpisuje też z dostawcami mediów umowy. Po zakończeniu formalności związanych z budową, sporządzeniem inwentaryzacji powykonawczej i uzyskaniem zaświadczenia o samodzielności lokali deweloper rozpoczyna proces wyodrębnienia i sprzedaży lokali.
 
Sprzedaż lokali przez dewelopera

W praktyce wspólnoty mieszkaniowe tworzy się w wyniku sukcesywnego wyodrębniania i zbywania lokali w danej nieruchomości przez dotychczasowego właściciela, np. dewelopera. Z chwilą wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu wspólnota mieszkaniowa składa się z osoby, która nabyła własność lokalu, i poprzedniego właściciela budynku, który w tym momencie jest właścicielem wszystkich pozostałych niewyodrębnionych lokali i dysponuje odpowiednim ułamkiem do ich wyodrębnienia. Następnie – w miarę sukcesywnego wyodrębniania lokali i ich sprzedaży nabywcom – udział dewelopera ulega stopniowemu zmniejszaniu, aż do momentu wyodrębnienia i zbycia ostatniego lokalu w nieruchomości i z tą chwilą poprzedni właściciel nieruchomości przestaje być właścicielem i zarazem członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Należy zwrócić uwagę, że z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku nieruchomość staje się współwłasnością, co prowadzi do sytuacji, że każdy następny akt notarialny wyodrębnienia lokalu w budynku powinien być zawarty przy udziale pozostałych współwłaścicieli. Aby uniknąć tej sytuacji i umożliwić deweloperowi samodzielną sprzedaż wszystkich lokali w budynku, a nie tylko pierwszego lokalu, ustawodawca, tworząc ustawę o własności lokali, zawarł w niej art. 4 paragraf 2, w którym postanowił, że jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.
 
Pozostały udział dewelopera

W myśl ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Określenie wysokości udziału związanego z danym lokalem w nieruchomości wspólnej następuje w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu i podlega wpisowi w księdze wieczystej. W związku z wysokością udziału związanego z poszczególnymi lokalami oraz sukcesywnym wyodrębnianiem lokali deweloper z chwilą rozpoczęcia sprzedaży lokali w nieruchomości musi zaplanować, które lokale przeznacza do wyodrębnienia, a które stanowić będą nieruchomość wspólną. Jest to konieczne, gdyż w innym wypadku nie można byłoby określić udziału związanego z pierwszym lokalem. Udział dewelopera w miarę postępu sprzedaży lokali będzie się stopniowo zmniejszał. W danej chwili udział dewelopera musi jednak odpowiadać wielkości powierzchni wszystkich posiadanych przez niego lokali. Jeżeli ułamek dewelopera jest mniejszy niż łączna powierzchnia tych lokali, oznacza to, że nie wszystkie pomieszczenia należą do dewelopera, a część z nich weszła w skład nieruchomości wspólnej.
 
Koszty ponoszone przez dewelopera

Przez cały czas wyodrębniania lokali w budynku, co z uwagi na obecną sytuację rynkową może potrwać i kilka lat, deweloper jest właścicielem niewyodrębnionych i niesprzedanych lokali w budynku. Aby uregulować sytuację lokali niewyodrębnionych we wspólnocie mieszkaniowej, ustawodawca w art. 4 paragraf 1 ustawy o własności lokali ustalił, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Zatem deweloper w czasie gdy jest właścicielem niewyodrębnionych lokali, zarówno głosuje na zebraniach wspólnoty swoim pozostałym udziałem w nieruchomości wspólnej, jak i ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną w części przypadającej na lokale, które jeszcze posiada. We wspólnocie mieszkaniowej właściciele oprócz opłat związanych z ich lokalami muszą bowiem ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, na przykład remonty, bieżąca konserwacja oraz utrzymanie czystości i porządku w budynku, opłaty za energię elektryczną w nieruchomości wspólnej, za antenę zbiorczą i windę, wynagrodzenie zarządu i zarządcy, a także ubezpieczenie i podatki. Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Dopóki deweloper jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w wysokości odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Kosztów tych nie można przerzucić na innych właścicieli lokali, gdyż ci ponoszą koszty zarządu nieruchomością wspólną w proporcji do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej i nikt nie zmusi ich do tego, aby ponosili koszty zarządu w innym udziale.

Jeżeli deweloper odmówiłby uiszczania przypadających na niego kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota powinna ich dochodzić na drodze sądowej. Należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Istotą tego postępowania jest szybkie dochodzenie zaległych opłat. Wspólnota mieszkaniowa nie powinna zwlekać z dochodzeniem zaległości, gdyż po upływie trzech lat od daty wymagalności roszczenia te przedawniają się. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach prawa okresu (tzw. terminu przedawnienia) dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela. Zatem wspólnota skutecznie może dochodzić tylko zaległości za trzy lata wstecz.
 
Zarządzanie przez dewelopera

Deweloper zmuszony jest też od początku zarządzać wybudowanym przez siebie budynkiem, w tym rozliczać media, śmieci, dbać o zapewnienie obowiązkowych przeglądów budynku i instalacji itd. Wprawdzie wspólnoty mieszkaniowej się nie zakłada, tylko powstaje ona niejako automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto pierwszy lokal, jednak aby wspólnota mogła zacząć działać, należy dopełnić pewnych formalności. Przede wszystkim trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd. Na pierwszym zebraniu właściciele powinni również podjąć pierwsze uchwały dotyczące statutu wspólnoty i regulaminu porządku domowego, wyboru sposobu prowadzenia ksiąg rachunkowych oraz wysokości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu.

Wybrany zarząd powinien też podjąć pierwsze niezbędne działania, a więc zgłosić się do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON, założyć wspólnocie konto w banku, zgłosić się do urzędu skarbowego o nadanie numeru NIP. Dopóki wspólnota mieszkaniowa nie dopełni tych formalności, tak naprawdę nie istnieje. Zatem dopiero w chwili ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej deweloper ma komu przekazać zarząd. Wybrany zarząd przejmuje od dewelopera nie tylko formalny zarząd nieruchomością, ale też podpisuje umowy z dostawcami mediów. Przejmuje również od dewelopera dokumentację techniczną i prawną dotyczącą nieruchomości. Deweloperzy, którzy chcą sprawować zarząd nieruchomością dłużej niż do czasu ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej, zastrzegają sobie to w umowach sprzedaży z klientami, na przykład w ten sposób, że nabywcy powierzają deweloperowi zarząd w trybie art. 18 ustawy o własności lokali na okres z reguły kilku lat.