Deweloperzy radzą sobie bez pomocy państwa

To, co zgodnie z rządowym planem miało aktywizować rynek i zwiększyć dostępność mieszkań, z kwartału na kwartał okazuje się nie spełniać swojego podstawowego zadania.

Trzeci kwartał 2014 t. był okresem duże aktywności deweloperów, o czym z jednej strony świadczy znaczna liczba mieszkań oddanych do użytkowania, a z drugiej zaawansowane starania o uzyskanie pozwoleń na budowę kolejnych inwestycji. O ile w pierwszym przypadku należy mówić o zaledwie 0,18-procentowym wzroście w porównaniu do analogicznych miesięcy ubiegłego roku, o tyle druga kwestia znacząco wpłynęła na ogólną ocenę potencjału inwestycyjnego deweloperów i niosła ze sobą zmiany zapowiadające dalsze ożywienie na rynku. Z danych zebranych w najnowszym raporcie „AMRON–SARFiN Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości” wynika, że pozwolenia na budowę otrzymane przez firmy deweloperskie stanowiły 48 proc. wszystkich decyzji wydanych dla sektora budownictwa mieszkaniowego. Tak duży udział w ogólnej liczbie planowanych inwestycji budowlanych jest niejako potwierdzeniem optymistycznej oceny rozwoju branży dokonanej przez deweloperów na przestrzeni ostatnich miesięcy. W stosunku do III kw. 2013 r. wydano aż o ok. 52 proc. więcej pozwoleń na budowę. Liczba rozpoczętych budów wzrosła natomiast o 23,29 proc. W okresie od lipca do września ruszyła realizacja 42 316 mieszkań, co oznacza wzrost o 6 proc. w porównaniu do II kw. br.

Aktualna podaż nowych mieszkań również odzwierciedla zaobserwowane tendencje do wzrostów. III kw. 2014 r. oznaczał dla kupujących o 10 proc. większy wybór lokali w ofercie deweloperów niż jeszcze 3 miesiące wcześniej. Łącznie do użytkowania oddano w tym czasie 33 681 mieszkań. Statystyki roczne także wskazują na zwiększoną podaż – liczba inwestycji rozpoczętych w III kw. 2014 r. była o blisko 1/5 większa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Jeśli trend ten utrzyma się w przyszłym roku, problemem dla deweloperów może okazać się ograniczenie popytu. Taki scenariusz wydaje się prawdopodobny, zwłaszcza w kontekście słabnącego zainteresowania programem „Mieszkanie dla Młodych”. To, co zgodnie z rządowym planem miało aktywizować rynek i zwiększyć dostępność mieszkań, z kwartału na kwartał okazuje się nie spełniać swojego podstawowego zadania.

„MdM” rządowa pomoc, która nie pomaga

Na podstawie informacji udostępnionych w raporcie należy stwierdzić, że kredyty hipoteczne z dopłatą do wkładu własnego stanowiły tylko 0,69 proc. (stan na 30 września 2014 r.) umów kredytowych zawartych w ciągu pierwszych 9 miesięcy 2014 r. Liczba wniosków o zakwalifikowanie do programu systematycznie spada. W III kw. 2013 r. banki przyjęły ich dokładnie 3 253, czyli o 589 mniej niż w II kwartale. Wartość dofinansowania przekazanego na potrzeby programu wyniosła we wrześniu 74 mln zł, co stanowi kwotę o 16 proc. niższą w stosunku do poprzedniego analizowanego okresu. Według Raportu AMRON-SARFiN program „Mieszkanie dla Młodych” jest działaniem interwencyjnym, a nie systemowym. Problem bierze się m.in. z ustawowych założeń „MdM”, z których wynika, że na każdy rok jest przewidziana określona pula pieniędzy. To zaś, z której puli rocznej zostanie rozliczona dopłata dla danego klienta, zależy od daty oddania mieszkania do użytkowania – wyjaśnia w komentarzu Związku Banków Polskich dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości.

Przyczynę tej sytuacji eksperci upatrują ponadto w nierównomiernym rozmieszczeniu inwestycji spełniających wymogi określone w ustawie o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Liczba projektów mieszkaniowych włączonych do programu uwarunkowana jest bowiem indywidualnymi limitami cenowymi każdego miasta. W III kw. 2014 r. maksymalna cena 1 mkw. mieszkania w Programie „Mieszkanie dla Młodych” zmieniła się jedynie w Gdańsku – limit został zmniejszony o 4,51 proc. i wyniósł 5 425,75 zł. Wyodrębnienie transakcji dotyczących mieszkań, których cena i powierzchnia odpowiada limitom Programu, pozwoliło określić możliwości skorzystania z dopłaty. Wciąż największy odsetek transakcji, tj. aż 84 proc., jakie kwalifikowałyby się do dopłaty w analizowanym okresie, dotyczył miasta Łodzi. Następnymi w kolejności niezmiennie pozostały Gdańsk – 62 proc. i Poznań 59 proc. W stolicy 18 proc. lokali mieszkalnych mogło zostać zakupionych ze wsparciem „MdM”, natomiast najmniejsze szanse na dopłaty mieli niezmiennie mieszkańcy Krakowa, gdzie jedynie 7 proc. transakcji odpowiadało limitom – czytamy w raporcie AMRON–SARFiN.

Uruchomienie „Mieszkania dla Młodych” nie pozostało bez wpływu na ceny mieszkań. Wyniki badań przeprowadzonych na potrzeby publikacji AMRON–SARFiN sugerują, że funkcjonowanie programu umożliwiło deweloperom modyfikację stawek rynkowych. Co istotne, w miastach, w których obowiązkowe limity były wyższe od średniej ceny metra kwadratowego na lokalnym rynku nieruchomości, przeciętny koszt zakupu mieszkania zwiększył się. Po 9 miesiącach funkcjonowania programu zmiany w tym zakresie odnotowano przede wszystkim w Łodzi (średnia cena lokalu o powierzchni 75 mkw. wzrosła z 3 612 do 4 281 zł), Gdańsku oraz Poznaniu.

Poza przypadkami związanymi z działaniem „Mieszkania dla Młodych” w skali kraju w III kw. br. nie stwierdzono większych wzrostów cen (rosły średnio o 37-77 zł/mkw.). Wyjątek stanowią Wrocław i Łódź (cena za metr kwadratowy wzrosła tam o przeszło 100 zł). Z nieznacznych spadków cen skorzystały natomiast osoby inwestujące w nieruchomości w Krakowie i Białymstoku (44 i 11 zł/mkw.).