W związku z podwyżkami stóp procentowych w pierwszym półroczu 2011 r. nastąpił wzrost wysokości rat spłaty i spadła zdolność kredytowa pożyczkobiorców.

Z obliczeń Emmerson wynika, że między sierpniem, a październikiem br. maksymalna kwota kredytu hipotecznego dla rodziny 2+2, która osiąga dochód równy dwukrotności przeciętnego wynagrodzenia (podawany przez GUS w sektorze przedsiębiorstw) obniżyła się o kilkanaście tysięcy złotych.

Fot. Rezydencja Kościuszki

Przy kredycie w PLN udzielanym na 30 lat z 20 proc. wkładem własnym rodzina z dochodami netto wynoszącymi 5 123,34 zł, może uzyskać maksymalnie 454 tys. zł. Jeszcze dwa miesiące wcześniej mogła dostać o 14 tys. zł więcej, obliczają analitycy Emmerson. Przy kredycie w euro dostałaby dziś 361 tys. zł, czyli o 11 tys. mniej niż w sierpniu br. Miesięczna rata pożyczki w złotych wyniesie 2638 zł, a w euro 1685 zł.

Poziom maksymalnego zadłużenia hipotecznego w euro jest w tym przypadku o ponad 90 tys. zł niższy, niż w rodzimej walucie. Na zaciągnięcie zobowiązania we frankach szwajcarskich przy takich dochodach w ogóle nie ma szans. Aby otrzymać pożyczkę w szwajcarskiej walucie trzeba dysponować znacznie wyższymi dochodami lub środkami na większy wkład własny.

Nowe obostrzenia kredytowe

A będzie jeszcze trudniej. Do końca roku banki muszą dostosować się do zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego i wprowadzić w życie wszystkie zapisy rekomendacji SIII. Nowe przepisy zakładają zaostrzenie sposobu obliczania zdolności kredytowej. Będzie ona obliczana dla maksymalnie 25-letniego okresu kredytowania, bez względu na rzeczywistą długość umowy kredytowej. Poza tym w przypadku pożyczek w walutach obcych obciążenie dochodu netto miesięcznymi ratami nie będzie mogło przekroczyć 42 proc.
Analitycy Domu Kredytowego Notus oceniają, że wprowadzenie tych regulacji może spowodować obniżenie kwoty kredytu możliwej do uzyskania o 6-9 proc. Ponieważ jednak niewielu kredytobiorców zaciąga pożyczki w maksymalnej wysokości, w praktyce wpływ rekomendacji na rynek kredytów hipotecznych miałby więc być niewielki. Akcja kredytowa w przyszłym roku może zatem zmaleć, ale tylko nieznacznie.

Na rynku deweloperskim taniej

Ponieważ kupujący mają coraz mniejsze możliwości sfinansowania zakupu, deweloperzy dostosowują ofertę do ich obecnego zapotrzebowania. Inwestycje powstają w rejonach, gdzie grunty są tańsze, co ma decydujący wpływ na koszt inwestycji i cenę samych mieszkań.  
Generalna zasada na rynku nieruchomości mówi, że liczą się na nim trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i … lokalizacja. W obecnej sytuacji rynkowej to stwierdzenie nabrało nieco innego znaczenia. Dla większości kupujących atrakcyjna stała się taka lokalizacja, gdzie ceny nie są wygórowane, jak w centrum miasta, ale jednocześnie gwarantująca szybki do niego dojazd.

Dlatego wielu stołecznych deweloperów decyduje się na realizację swoich projektów na obrzeżach miast. Przede wszystkim jednak w miejscach, z których mieszkańcy mogą przejechać do centrum w krótkim czasie. Przykładem takiej inwestycji jest Rezydencja Kościuszki realizowana przez BARC Warszawa SA w sąsiadującym ze stolicą Piastowie. Osiedle położone jest przy głównej ulicy Piastowa, kilkaset metrów od stacji szybkiej kolejki WKD, którą można dostać się do centrum Warszawy w ciągu 15 minut.

Cena 1 m kw. w tej inwestycji jest porównywalna z cenami w najtańszej warszawskiej dzielnicy, Białołęce, ale dojazd do Śródmieścia stolicy nieporównywalnie szybszy. Jak wyliczyli analitycy Emmerson, w III kwartale bieżącego roku średnia cena na rynku deweloperskim w Białołęce wyniosła 6,2 tys. zł/m kw. Podczas, gdy dla całego miasta ukształtowała się na poziomie 8,5 tys. zł/m kw.

W tej dzielnicy podaż odpowiada popytowi. Właśnie w Białołęce dostępna jest zdecydowanie największa liczba mieszkań z pierwszej ręki w całym mieście (prawie 16 proc. ogólnej oferty). Od pewnego czasu na tym obszarze na masową skalę budowane są lokale z segmentu popularnego, bo wciąż rośnie grupa nabywców poszukujących najtańszych mieszkań.