Fakty o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Emocje dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców jeszcze nie ostygły, ale o czym mówią dane?

Spekulacje polską ziemią, niekontrolowany wykup nieruchomości przez cudzoziemców, brak precyzyjnych informacji dotyczących skali zjawiska – to tylko niektóre hasła powtarzane w czasie kampanii wyborczej. Emocje polityczne z pewnością jeszcze nie ostygły, ale o czym mówią same dane? Faktem jest, że w 2016 r., kiedy dobiegnie końca okres przejściowy dla Polski, zgodnie z prawem Unii Europejskiej, cudzoziemcy będą mogli dokonać zakupu polskiej ziemi bez konieczności uzyskania zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych.

Już w momencie przystąpienia naszego państwa do Unii Europejskiej zniesiono część obostrzeń związanych z nabywaniem nieruchomości przez obcokrajowców. Osoby pochodzące z krajów należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego w wielu przypadkach mogły dokonać zakupu bez zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. Wyjątek stanowią grunty rolne, których nabywanie na razie bezwzględnie wymaga zezwolenia resortu spraw wewnętrznych. Obrót nieruchomościami z tej kategorii kontroluje również Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. W związku z tym obecnie liczba zezwoleń kształtuje się na niższym poziomie niż w latach 90. i 2000-2005, kiedy władze wydawały ich ok. 1800 rocznie. W okresie ostatnich 5 lat analitycy obserwowali stabilizację w dziedzinie obrotu ziemią. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych w poprzednim rządzie nie odnotowało znacznych odchyleń od dotychczasowej normy.

W ubiegłym roku pozytywnie rozpatrzono 359 wniosków złożonych przez cudzoziemców zainteresowanych nabyciem nieruchomości w Polsce. Większość zezwoleń (273) dotyczyła zakupu gruntów, w następnej kolejności cudzoziemcy starali się o zgodę na nabycie lokali mieszkalnych i użytkowych (70 wniosków) oraz udziałów i akcji w spółkach, które dysponują prawem własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości zlokalizowanych na terenie naszego kraju. Z danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych wynika ponadto, że w 2014 r. odrzucono 68 wniosków, w tym 14 w wyniku sprzeciwu ministra rolnictwa. Najczęstszym powodem decyzji odmownej było stwierdzenie braku trwałych więzi obywatela innego państwa z Polską. Warto przypomnieć, że aspekty prawne transakcji obejmujących zakup ziemi i lokali reguluje ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Artykuł 1a ust, 2 tego dokumentu przewiduje okoliczności, które mogą potwierdzać przywiązanie obcokrajowca do polskiego państwa. Wśród nich znalazły się następujące przesłanki:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
• posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,
• członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowaną przez cudzoziemców,
• wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Należy podkreślić, że w przypadku gruntów rolnych prawo zgłoszenia sprzeciwu przysługuje ministrowi rolnictwa i rozwoju wsi, w sprawach dotyczących pozostałych kategorii nieruchomości – ministrowi obrony narodowej. Podsumowując, w latach 1990-2014 cudzoziemcy otrzymali 24 tys. 739 zezwoleń na nabycie nieruchomości gruntowych. W ubiegłym roku największym zainteresowaniem cieszyły się działki w województwach: wielkopolskim, lubuskim i warmińsko-mazurskim. Wśród cudzoziemców nabywających ziemię w Polsce najliczniejszą grupę stanowili Ukraińcy (59 zezwoleń), Niemcy (36 zezwoleń) oraz Holendrzy (15 zezwoleń). Wydano również 2 zezwolenia na zakup działek na potrzeby placówek dyplomatycznych Syryjskiej Republiki Arabskiej i Republiki Turcji.

Nieco inaczej układają się proporcje w zakresie decyzji dotyczących zakupu nieruchomości rolnych i leśnych. Najwięcej zezwoleń uzyskali obywatele Niemiec (35 pozytywnych wniosków), w następnej kolejności Ukrainy (18 wniosków) i Holandii (15 zezwoleń). Pod względem dostępności do gruntów rolnych i leśnych, sytuacja przedstawia się analogicznie do nieruchomości gruntowych: najwięcej sprzedano w Wielkopolsce, łącznie 194 63 ha. W województwie lubuskim w 2014 r. cudzoziemcy nabyli 163,32 ha, a w warmińsko-mazurskim 159,66 ha. W poprzedniej kadencji Sejmu Ministerstwo Spraw Wewnętrznych oceniło, że tendencje obrazujące zjawisko nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez obywateli innych państw nie zmieniają się od kilku lat.

Inne stanowisko w tej sprawie przyjął obecny rząd, który za jeden ze swoich priorytetów uznaje ochronę polskiego sektora nieruchomości rolnych przed napływem obcego kapitału. Zdaniem partii rządzącej mamy do czynienia z sytuacją kryzysową. Przywołane wyżej dane obecny minister rolnictwa i rozwoju wsi interpretuje jako podstawę do wprowadzenia zmian do uchwalonej w czerwcu przez poprzedni Sejm nowelizacji ustawy o ustroju rolnym. Regulacje w niej zawarte opracowano jako zabezpieczenie przed skutkami wejścia w życie unijnych przepisów oraz rozwiązanie problemu zgłoszonego przez Najwyższą Izbę Kontroli. Nieścisłości związane z obrotem ziemią eksperci NIK stwierdzili wówczas w oddziałach terenowych Agencji Nieruchomości Rolnych w Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu. Najwyższa Izba Kontroli wskazała na brak rzetelnych danych o rzeczywistej powierzchni gruntów nabywanych przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej. Uchwalona nowelizacja wprowadza ograniczenia w zakresie nabywania ziemi m.in. przez zagranicznych rolników czy przedsiębiorstwa działające poza granicami Polski. Ustawa umożliwia nabywanie nieruchomości rolnych w pierwszej kolejności rolnikom od co najmniej 5 lat zameldowanym w gminie, w której granicach znajdują się dane grunty, lub w jej sąsiedztwie. W czerwcu Sejm zdecydował również o obowiązku monitorowania źródeł funduszy na tego rodzaju inwestycje i przyjęciu ograniczenia posiadanej powierzchni do maksymalnie 300 ha. Wśród założeń nowelizacji znalazło się także zwiększenie liczby formalności administracyjnych wymaganych przy rejestrowaniu zakupu nieruchomości przez cudzoziemców. Odpowiednią dokumentację powinny przekazywać Ministerstwu Spraw Wewnętrznych takie jednostki, jak organy administracji publicznej i biura konsularne. Ustawa w takiej formie nie oznacza zatem całkowitego zakazu nabywania gruntów rolnych przez obcokrajowców.

Premier Beata Szydło w swoim expose ogłosiła, że w ciągu pierwszych stu dni prac nowy rząd zaostrzy dotychczasowe przepisy: nasz projekt wprowadzi realną ochronę polskiej ziemi przed niekontrolowanym wykupem, który dziś odbywa się z zupełnym pominięciem ducha prawa i w obecnej formule ewidentnie szkodzi polskiej racji stanu.

Pierwszym krokiem w kierunku zapowiadanych zmian było odwołanie prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Na wniosek obecnego ministra rolnictwa i rozwoju wsi Krzysztofa Jurgiela premier Beata Szydło przekazała obowiązki szefa Agencji Waldemarowi Humięckiemu, który zajmie stanowisko do czasu powołania nowego prezesa. Media obiegła również wiadomość o wstrzymaniu planowanych w najbliższym czasie przetargów na sprzedaż państwowych gruntów przez Agencję Nieruchomości Rolnych.