Fundusz Mieszkań na Wynajem popsuje rynek?

Fundusz Mieszkań na Wynajem to ryzykowny eksperyment polskiego rządu. Mieszkania z dofinansowanymi mogą prowadzić do tworzenia się dzielnic biedy

Fundusz Mieszkań na Wynajem to ryzykowny eksperyment polskiego rządu. Mieszkania z dofinansowanymi, czyli de facto zaniżonymi stawkami czynszów, mogą prowadzić do tworzenia się dzielnic biedy – ostrzegają eksperci Stowarzyszenia Mieszkanicznik, największej w Polsce organizacji zrzeszającej prywatnych właścicieli mieszkań na wynajem. Pytają też, czy podatnicy na pewno powinni płacić za wspieranie wybranej grupy firm i rządową nacjonalizację zasobów mieszkaniowych?

Zdaniem ekspertów Stowarzyszenia Mieszkanicznik niższe o ok. 30 proc. stawki, oferowane przez uruchamiany właśnie Fundusz Mieszkań na Wynajem mogą zdestabilizować rynek i spowodować efekt odwrotny do zamierzonego przez rząd oraz wyeliminować z rynku rzesze prywatnych właścicieli wynajmujących swoje mieszkania. Teoretycznie pomysł zakupu przez Fundusz za kwotę 5 miliardów złotych 20 tys. nowych mieszkań i przeznaczenie ich pod wynajem na preferencyjnych warunkach ma aktywizować młodych ludzi, którzy w poszukiwaniu nowej pracy będą mogli łatwiej przeprowadzić się do innego miasta mając do dyspozycji tanie mieszkanie.

Naszym zdaniem taki cel jest dobry, ale kierunek realizacji dość dyskusyjny – mówi Robert Kuliga z zarządu Mieszkanicznika. – Po pierwsze zamiast tworzyć atrakcyjniejsze warunki inwestowania w mieszkania na wynajem na polskim rynku i w ten sposób zwiększyć podaż tanich mieszkań na wynajem, funduje się indywidualnym inwestorom państwową konkurencję, która może zaoferować dumpingowe ceny najmu. Po drugie faworyzuje się tylko wybraną grupę, czyli kilku deweloperów, nie biorąc pod uwagę setek tysięcy Polaków, którzy też byliby pewnie zainteresowani inwestowaniem w nieruchomości i zarabianiem na ich wynajmie, jako stosunkowo pewnej inwestycji – podkreśla.

Z drugiej strony jego zdaniem brakuje działań rządu w kierunku zmian w ustawie o ochronie lokatorów, które mogłyby zrównoważyć prawa najemców i wynajmujących, i w ten sposób pobudzić rynek najmu w Polsce. Nierozwiązana pozostaje również sprawa niszczejących zasobów komunalnych, na których utrzymanie samorządy nie mają ani pieniędzy, ani pomysłu. Choć teoretycznie w skali ok. 700 tys. wszystkich wynajmowanych w Polsce mieszkań, 20 tys. zakupionych przez Fundusz stanowi tylko niewielki odsetek, to jednak nie sposób przewidzieć, jak projekt realnie wpłynie na funkcjonowanie rynku. Dlatego wynajmujący mieszkania zamierzają omówić go podczas panelu dyskusyjnego z przedstawicielami m.in Funduszu Mieszkaniowego BGK, Związku Banków Polskich czy Deweloperów, w ramach Kongresu, który Stowarzyszenie Mieszkanicznik organizuje 22 listopada w Hali Expo w Łodzi. W tym roku ma w nim uczestniczyć ponad 500 właścicieli mieszkań na wynajem.

Zafundują Polsce dzielnice biedy?

Co w rządowym projekcie budzi największe kontrowersje wśród Mieszkaniczników? Jest przynajmniej kilka pytań, na które trudno znaleźć odpowiedź, przeglądając oficjalną stronę Funduszu.

Na przykład za pomocą jakiego klucza Fundusz zamierza wybierać partnerów, czyli deweloperów, od których będzie kupować mieszkania. Czy też, jak poradzi sobie z największą „zmorą” naszej branży, ściągalnością czynszów – mówi Jacek Kusiak, współzałożyciel i Prezes Mieszkanicznika, który sam od 14 lat działa na rynku najmu. Jego zdaniem projekt ten jest obarczony ogromnym ryzykiem, jakie wynika z oferowania mieszkań po dużo – bo o około 30 proc. niższych stawkach niż rynkowe.

Miałem okazję obserwować realizację podobnych pomysłów w Niemczech i Francji. W obu tych krajach mieszkałem po kilka lat i widziałem, jak całe dzielnice zamieniały się w slumsy dlatego, że dzięki pomocy państwa mieszkańcy mogli w nich płacić za wynajem 200 euro, zamiast normalnej stawki, która była dwukrotnie wyższa – opowiada Jacek Kusiak. Co więcej, „opiekuńcze” przepisy związane z wynajmem powodowały, że wielu wynajmujących nie było zainteresowanych uiszczaniem nawet tego symbolicznego czynszu. Nie dość, że ci mieszkańcy nie dbali o czystość i porządek tych nieruchomości, to jeszcze w praktyce mieszkali tam na koszt podatników, bo prawo praktycznie uniemożliwiało ich eksmisję – dodaje.

Zdaniem założycieli Stowarzyszenia Mieszkanicznik podobny scenariusz może rozegrać się w Polsce za sprawą Funduszu Mieszkań na Wynajem.

Dla dobra obywateli czy wybranej grupy firm?
Właściciele mieszkań na wynajem są też rozczarowani faktem, że polski ustawodawca zupełnie nie myśli o pomocy prywatnym właścicielom, którzy działają już na rynku mieszkań na wynajem. Takim gestem byłoby choćby tworzenie preferencyjnych kredytów typu „buy to let”, który umożliwiałby rozwój tego rynku.

Stałe, minimalne oprocentowanie, które dawałoby osobom kupującym mieszkania pod wynajem długoterminowe bezpieczeństwo inwestycji, czy umożliwienie klasyfikowania przychodów z najmu jako zabezpieczenia ich zakupu to narzędzia dobrze już znane na Zachodzie. W Polsce wciąż możemy o nich tylko pomarzyć – mówi Robert Kuliga. Inną alternatywą  byłoby też np. przywrócenie ulgi budowlanej, która kilka lat temu dała impuls do rozwoju sektora prywatnego najmu w Polsce, ale niestety została przez rząd szybko zlikwidowana – dodaje.

Za to z pomocy Funduszu, któremu w zupełności wystarczy zysk na poziomie 4 proc.(dla prywatnego właściciela mieszkania, który musi spłacać zaciągnięty kredyt hipoteczny, jest to stawka absurdalna) skorzystają jedynie nieliczne firmy wybrane przez BGK.

Trudno nie pomyśleć, że idea funduszu zrodziła się we współpracy czy wręcz pod wpływem silnego lobbingu, podobnie jak ostatnia ustawa „Mieszkanie dla Młodych”. Dodatkowo, jak w wielu rządowych pomysłach, również i w tym w projekcie brakuje transparentności i trudno doszukać się precyzyjnych informacji np. kto i na jakiej podstawie będzie zarządzał zakupionymi przez Fundusz mieszkaniami. To także nas niepokoi jako Mieszkaniczników, ale również jako podatników, którzy de facto mają finansować ten projekt – mówi Robert Kuliga.