Jak wybrać nieruchomość pod inwestycję?

Inwestowanie w nieruchomości stanowi jedną z bezpieczniejszych form lokowania kapitału. Rynek nieruchomości jest bardziej odporny na dekoniunkturę.

Inwestowanie w nieruchomości stanowi jedną z bezpieczniejszych form lokowania kapitału. Rynek nieruchomości jest znacznie bardziej odporny na dekoniunkturę gospodarczą. Ewentualne wahania cen są zdecydowanie mniej gwałtowne niż np. na rynku papierów wartościowych. Stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości nie są co prawda tak spektakularne, jak w przypadku akcji, ale również ryzyko inwestycyjne jest proporcjonalnie mniejsze. Dlatego wiele osób wybierających bardziej zrównoważoną strategię lokowania środków decyduje się właśnie na nieruchomości. Najczęściej wymienianymi wadami tej formy inwestowania jest duża kapitałochłonność oraz przysparzające wiele problemów upłynnienie inwestycji. Rzadko bowiem zdarza się, żeby właścicielowi udało się sprzedać dom lub mieszkanie w kilka dni po umieszczeniu ogłoszenia. Zazwyczaj oferta musi być eksponowana przez kilka tygodni lub miesięcy zanim nieruchomość znajdzie nowego nabywcę. Inwestowanie w nieruchomości jest więc dobrą propozycją dla osób cierpliwych, które mogą poczekać na przyszłą realizację zysku.

Do najbardziej znanych sposobów inwestowania w nieruchomości należy z pewnością zakup mieszkania lub domu pod jego dalszy wynajem. Wynajem mieszkań i domów cieszy się dużą popularnością m.in. ze względu na stosunkowo dużą łatwość w organizacji inwestycji.

Elementem kluczowym w procesie przygotowania inwestycji jest rzetelna analiza rynku i związany z tym dalszy wybór nieruchomości. Inwestor powinien w szczegółowy sposób ocenić lokalizację, w której planuje kupić mieszkanie pod wynajem. Znacznie łatwiej będzie wynająć mieszkanie lub dom w okolicach większych skupisk ludzkich np. ośrodków studenckich. Dla przyszłych najemców ważna jest również dostępność komunikacyjna oraz odległość do centrum miasta, punktów użyteczności publicznej. Przede wszystkim przyszły wynajmujący musi odpowiedzieć sobie na pytanie, na jakich klientach głównie mu zależy. Pozwoli to lepiej dopasować ofertę do faktycznego zapotrzebowania na rynku. Studenci preferują mieszkania w niewielkiej odległości od uczelni. Często wybierają mieszkania wielopokojowe z oddzielną kuchnią. Ważna jest również odpowiednia powierzchnia poszczególnych pomieszczeń z możliwością zapewnienia stanowiska pracy. Spełnienie tych warunków powoduje, że każdy z najemców będzie mógł w swoim pokoju uzyskać minimum prywatności i odseparować się od reszty mieszkańców.

Odmienne preferencje posiadają rodziny z dziećmi. W tym przypadku ważny jest układ, który pozwoli na zaaranżowanie dziecięcych pokoi. Istotne jest także otoczenie nieruchomości (place zabaw, tereny zielone etc.). Potencjalnym najemcą może zostać również firma, która lokal będzie traktować jako mieszkanie służbowe. W tym przypadku często preferowane są mieszkanie o mniejszej powierzchni, wykończone w nowoczesny sposób i wyposażone w sieć teletechniczną. Dla takiego najemcy najczęściej ważny będzie również dostęp do miejsca parkingowego.

Po zakończeniu identyfikowania właściwego najemcy, inwestor powinien starać się oszacować lokalizację z największym potencjałem popytowym. Właściwy wybór nieruchomości nie wyeliminuje całkowicie zjawiska pustostanu, ale w dużym zakresie pozwoli go ograniczyć. Stopa zwrotu na wynajmie nie jest specjalnie wysoka, w porównaniu z bardziej agresywnymi formami inwestowania. Zdecydowanie przewyższa jednak oprocentowanie lokat bankowych. W ostatnim czasie wielu inwestorów uważa zakup nieruchomości za atrakcyjną alternatywę dla depozytów. Średni poziom stopy zwrotu waha się w największych polskich miastach w granicach 4 proc. w skali roku. Najlepszy wynik uzyskują miasta, które posiadają relatywnie niski poziom cen nieruchomości do odpowiednio wysokich cen najmu. Pod tym względem szczególnie opłacalne jest inwestowanie na Pomorzu oraz na Górnym Śląsku. Nieco gorszy wynik odnotują m.in. Kraków i Wrocław.

Oprócz nieruchomości mieszkaniowych, coraz większą popularnością wśród inwestorów cieszą się również apartamenty wakacyjne. Większość z inwestycji tego typu zlokalizowana jest w kurortach turystycznych. Inwestor kupuje apartament w ekskluzywnym hotelu, który następnie wynajmowany jest turystom za pośrednictwem specjalnego operatora. Deweloperzy posiadający w ofercie apartamenty wakacyjne, aby zachęcić inwestorów, często gwarantują im stopę zwrotu z inwestycji przez określony czas. Dzięki temu, bez względu na obłożenie na konto inwestora wpływa przez dany okres określona kwota. Warto zaznaczyć, że w tym przypadku stopy zwrotu potrafią być nawet dwukrotnie wyższe niż w przypadku konwencjonalnych nieruchomości mieszkaniowych i pięciokrotnie wyższe w zestawieniu z oprocentowaniem depozytów bankowych.

Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko kupno mieszkań, domów i apartamentów pod wynajem. Spory odsetek inwestorów spogląda na całkiem inny segment rynku nieruchomości, do którego należą grunty. W połowie poprzedniej dekady na zakupie mieszkań inwestorzy mogli zarabiać kilkadziesiąt procent. Wynikało to z silnego trendu wzrostowego. Galopujące ceny mieszkań zatrzymały się w roku 2008-2009 i wtedy też nastąpiło powolne odwrócenie trendu. W przypadku mieszkań jednak od dłuższego czasu odnotowujemy stabilizację cen. W trudnym czasie dla „mieszkaniówki” całkiem inaczej kształtowała się sytuacja na rynku nieruchomości gruntowych. Szczególne interesująco przedstawia się sytuacja w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym. W latach 2002-2012 ceny gruntów rolnych, za sprawą rosnącego popytu, znacznie wzrosły. Impuls popytowy był szczególnie związany właśnie z akcesją Polski do struktur europejskich. Jednym z głównych powodów, dla których zakup gruntów rolnych może stanowić lukratywną inwestycję, jest bowiem unijny system dopłat bezpośrednich. W bezpośredni sposób system ten generuje wzrosty cen w tym sektorze rynku nieruchomości. Zwiększyła się również możliwość zakupu nieruchomości przez obcokrajowców. Za sprawą tych czynników odnotowujemy utrzymujące się od dłuższego czasu zainteresowanie tym kierunkiem inwestowania. Właściciele, którzy nie chcą latami czekać na zwrot z inwestycji, mogą spróbować odrolnienia działki. Oznacza to zmianę jej przeznaczenia i co się z tym wiąże – rozszerzenie możliwości zagospodarowania terenu. Po udanym odrolnieniu cena działki może wzrosnąć nawet kilkukrotnie. Z odrolnieniem związane są jednak pewne koszty i określona przez administrację procedura. Proces odrolnienia zaczyna się od złożenia wniosku o wyłączenie danego terenu z produkcji rolnej. Następnym dokumentem, o który będzie starał się właściciel nieruchomości, jest decyzja o warunkach zabudowy wydawana dla przedmiotowej działki przez właściwy organ.

Aby uzyskać akceptację planowanego odrolnienia, działka musi spełniać szereg warunków. Powinna mieć m.in. dostęp do drogi publicznej oraz możliwość podłączenia mediów. Mimo spełnienia tych kryteriów, nie zawsze zmiana przeznaczenia działki będzie możliwa. Trudności mogą pojawić się w przypadku większych działek oraz tych, które cechują się bardzo dobrą żyznością gleb. Oprócz odrolnienia występują również inne metody podniesienia wartości gruntu. Jednym z nich jest podział większej powierzchni gruntu budowlanego na mniejsze działki. Znalezienie osoby, która zdecyduje się na zakup działki o dużej powierzchni i nieregularnym kształcie jest bardzo trudne. Znacznie łatwiej sytuacja przedstawia się, gdy sprzedający oferuje mniejszą regularną działkę o atrakcyjnej rynkowo wielkości. Warto jednak zdawać sobie sprawę z istnienia opłat adiacenckich, które inkasuje gmina po stwierdzeniu wzrostu wartości w wyniku podziału lub scalenia.

Inwestorzy działający na rynku nieruchomości posiadają więc szereg możliwości związanych z lokowaniem środków. Coraz częściej nie ograniczają się tylko do zakupu nieruchomości pod wynajem. Intensywnie funkcjonują również na rynku o przeznaczeniu rolnym i budowlanym. W obliczu coraz gorzej oprocentowanych depozytów rynek nieruchomości okazuje się bardzo intratnym źródłem dochodu.