Mieszkanie w stanie deweloperskim czy wykończone

Zakup mieszkania wykończonego „pod klucz” może okazać się opcją korzystną finansowo. Jego zalety docenią ci, którzy na zakup mieszkania muszą zaciągać kredyt.

Czasy, w których kupowaliśmy lokale na etapie, gdy inwestycja była jeszcze „dziurą w ziemi”, minęły. Jednak to, że decydujemy się na mieszkanie w kompleksie, który uzyskał już pozwolenie na użytkowanie, nie oznacza, że możemy od razu wprowadzić się do naszego mieszkania. Pozostaje jeszcze kwestia wykończenia. I właśnie czynności w tym zakresie chcemy wykonywać jak najszybciej. Dlatego coraz bardziej popularna staje się opcja wykończenia „pod klucz”, która pozwala maksymalnie skrócić okres oczekiwania na możliwość wprowadzenia się do lokalu. Taki wariant – oferowany dzisiaj przez zdecydowaną większość deweloperów mieszkaniowych – jest dla klientów ciekawą propozycją nie tylko z wymienionego wyżej powodu, to także rozwiązanie, które, wbrew pozorom, może okazać się korzystne finansowo. Jego zalety mogą docenić przede wszystkim osoby, które na zakup mieszkania zaciągały kredyt, a wszystkie swoje oszczędności przeznaczyły na pokrycie wymaganego 10-procentowego wkładu własnego.

Jakie mamy możliwości?
Jeszcze kilka lat temu najczęściej kupowanymi mieszkaniami były lokale wykończone w tzw. stanie deweloperskim. Dziś ta tendencja nie jest już tak wyraźna – a z roku na rok rośnie grupa inwestorów, którzy unikają takiego rozwiązania. Dlaczego? Odpowiedź na to pytanie jest bardzo prosta – aby móc wprowadzić się do mieszkania zakupionego w stanie deweloperskim, musimy przeznaczyć sporo pieniędzy i czasu na jego wykończenie.

Aby odpowiedzieć na pytanie: Mieszkanie z wykończeniem „pod klucz” czy w stanie deweloperskim?, musimy zacząć od przeanalizowania dostępnych możliwości, a tych jest kilka. Osoby zdecydowane na pierwszą opcję, czyli mieszkanie od dewelopera „pod klucz”, mają ułatwione zadanie. Do ich obowiązków będzie należało ustalenie z deweloperem zakresu prac, które obejmie wykończenie „pod klucz”, oraz ich ceny. Decydując się na to rozwiązanie, będziemy mieć bezpośredni wpływ na sposób wykończenia naszego mieszkania, jego standard, a zatem także na cenę, którą będziemy musieli za tę usługę zapłacić. Deweloperzy oferujący możliwość wykończenia mieszkania „pod klucz” często w swojej ofercie posiadają kilka pakietów – o zróżnicowanej cenie za metr kwadratowy. Dzięki temu klient zdecydowany na takie rozwiązanie może wybrać rodzaj materiałów (kolor farb, flizów, drzwi itd.). Wbrew pozorom wykończenie w cenie mieszkania nie jest opcją najdroższą. Wręcz przeciwnie. W ofercie deweloperów, także tych działających na terenie Krakowa, można znaleźć pakiety standardowe, których cena nie przekracza 300 zł za metr kwadratowy. Oczywiście im nasze wymagania będą wyższe, tym wyższa będzie cena za każdy metr kwadratowy wykończenia „pod klucz”.

Więcej kwestii do rozstrzygnięcia będą mieć osoby, które z jakichś przyczyn zrezygnują z tego, aby wykończenia mieszkania zrealizował deweloper, czyli zdecydują się na lokal w stanie deweloperskim. Tu do wyboru mamy kilka opcji. Pierwszą z nich będzie wykonywanie prac wykończeniowych we własnym zakresie. Choć to rozwiązanie, które może przynieść nam pewne oszczędności, to jednak będzie wymagać od nas większego zaangażowania i w zdecydowanie większym stopniu będzie absorbować nasz czas. Wybierając taką opcję, sami będziemy musieli zadbać o każdy szczegół, począwszy od zaplanowania wyglądu mieszkania, przez wybór materiałów, ich zakup, wykonanie prac wykończeniowych i porządkowych. Nie można zapominać, że w takich okolicznościach czas potrzebny na wykończenie całego mieszkania może być zdecydowanie dłuższy, niż w sytuacji, gdy wszystkie te czynności powierzymy profesjonalnej ekipie remontowej czy wyspecjalizowanej firmie. Dokładne wyliczenie kosztów wykonania prac wykończeniowych we własnym zakresie jest trudne, bo zależy od bardzo wielu czynników.

Mniej inwazyjne dla właścicieli nowego mieszkania będzie zapewne zatrudnienie wykwalifikowanej ekipy remontowo-budowlanej, która wykona wszystkie prace: „od A do Z”. W tym przypadku będziemy musieli liczyć się z kosztami robocizny. Aby mieć pewność, że wszystkie prace będą wykonane z należytą dbałością, powinniśmy wybierać firmy znane, najlepiej polecone przez osoby, które z ich usług już korzystały. Tutaj niekoniecznie kryterium decydującym powinna być cena – może bowiem okazać się, że kilkaset złotych oszczędności na zatrudnieniu ekipy przyniesie nam zdecydowanie więcej strat. Szacuje się, że doprowadzenie (przez ekipę wykonawczą) standardowego 2-pokojowego mieszkania (ok.50 mkw. powierzchni), ze stanu deweloperskiego do stanu „pod klucz”, to wydatek około 30 tys. zł netto (zakładając, że do tego celu stosujemy relatywnie tanie materiały). Do prac ekipy budowlanej, które zostały wliczone w tę opcję, należałoby więc: nałożenie gładzi na ściany wraz z malowaniem; położenie płytek w łazience i kuchni oraz paneli i cokołów w pokojach; instalacja gniazd i włączników elektrycznych, zamontowanie baterii, umywalki, zlewu, sedesu i wanny, zamontowanie drzwi wewnętrznych płytowych wraz z ościeżnicami.

Z tego względu coraz bardziej popularną opcją jest powierzenie wykończenia mieszkania zewnętrznej firmie, która wykona za nas wszystkie prace: od planowania, przez zakup materiałów, po wykonanie robót wykończeniowych, a na dodatek udzieli na nie gwarancji. Korzystając z pomocy firmy zajmującej się kompleksowo remontem, unikamy podstawowych błędów chociażby przy łazience – konieczne jest przed położeniem fliz uszczelnienie ścian łazienki poprzez wykończenie folią w płynie. Firma specjalizująca się w wykończeniu wnętrz potrafi przy stanach deweloperskich dokładnie z małym błędem (nawet ok. 1 proc.) określić konieczny budżet na robociznę oraz na materiały brudne, które przy większych mieszkaniach oscylować mogą nawet w granicach 10 tys. zł. Pozwala to uniknąć przykrych niespodzianek finansowych na końcu, a często w trakcie wykończenia mieszkania. Kiedy kupujemy nasze pierwsze mieszkanie, nie mamy pojęcia o tym, jakich materiałów, typu klej i farba, najlepiej użyć, w jaki sposób zagospodarować łazienkę czy kuchnię. Z dobrą firmą zajmującą się kompleksowo wykończeniami wnętrz nie musimy tego wiedzieć ani się douczać. Przy takiej współpracy zawsze obecny jest architekt wnętrz, który pomoże w zaplanowaniu przestrzeni, oraz często również osoba koordynująca cały proces inwestycji. Taka osoba na bieżąco informuje o postępach prac w mieszkaniu, pilnuje dostaw i zamówień oraz rozwiewa wszelkie wątpliwości – tłumaczy Irena Zajdel, firma VALENT.pl – wnętrza & remonty & wykończenia. Średni czas prac wykończeniowych mieszkania trwa ok. 2 miesięcy. Mówimy tutaj o czasie od wejścia ekipy remontowej po zatwierdzeniu projektu aranżacji i zamówieniu wszystkich koniecznych materiałów wykończeniowych wraz ze stałą zabudową meblową, jaką jest np. kuchnia. Koszty kompleksowego wykończenia wnętrza ustalane są zawsze indywidualnie dla danego wnętrza i standardu wykończenia. Na główny koszt, a raczej różnice w kosztach, składają się materiały wykończeniowe. Przykładowo panele podłogowe można kupić za 35 zł/mkw. albo za 70 zł/mkw. Różnica w cenie jest dwukrotna. Kiedy chcemy mieć na podłodze piękną drewnianą podłogę, powinniśmy liczyć się z wydatkiem około 200 zł/mkw. Oczywiście można kupić drewno na podłogę również za 150 zł/mkw., jak i za 300 zł/mkw. Stała współpraca firm wykończeniowych z hurtowniami i sklepami pozwala kupować tym firmom materiały w lepszych cenach. Dzięki temu klienci automatycznie korzystają z takiej współpracy. Czy jest to opłacalne finansowo? Tak. Czy jest to opłacalne czasowo? Zdecydowanie tak  – dodaje.

Kredyt a wykończenie „pod klucz”
Sposób, w jaki będziemy chcieli wykończyć mieszkanie, w dużej mierze zależy zatem od budżetu przeznaczonego na ten cel. Po przeanalizowaniu różnych opcji pod kątem czasu i kosztu wykonania, nabywcy nieruchomości mogą wybrać najlepszy dla siebie wariant. W zdecydowanie najgorszej sytuacji są osoby, które na zakup mieszkania zaciągają kredyt, a dodatkowo nie dysponują oszczędnościami na jego wykończenie. Właśnie dla tej grupy klientów korzystny może okazać się zakup mieszkania wykończonego „pod klucz”. Dlaczego? W takim przypadku wydatki związane z wykończeniem mieszkania można pokryć kredytem hipotecznym (bez konieczności zaciągania np. kredytu gotówkowego). Przeznaczenie na wkład własny funduszy, które wcześniej zaplanowane były na wykończenie mieszkania, sprawia, że kupujący muszą organizować dodatkowe środki, aby móc zamieszkać w nowo nabytym lokalu. Warto w takiej sytuacji zwrócić uwagę na pełną ofertę dewelopera, w której często możliwe jest oddanie do użytku lokalu gotowego do zamieszkania. Kredytowanie obejmuje wówczas nie tylko samo mieszkanie, ale również jego wykończenie. Należy pamiętać, że szacowane przez właściciela koszty wykończenia lokalu są zazwyczaj mniejsze, niż okazuje się w rzeczywistości. Jeżeli wybieramy jednak mieszkanie w standardzie „pod klucz”, to zaoferowana cena wykończenia nie ulegnie zmianie, nawet gdy w międzyczasie zwiększą się koszty rynkowe wykonania tego rodzaju usługi. Deweloper dysponuje bowiem zazwyczaj silniejszymi argumentami podczas negocjacji cen zakupu materiałów budowlanych oraz kosztów pracy – mówi Krzysztof Ziajka, wiceprezes oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich we Wrocławiu.