Nadchodzą zmiany cen mieszkań z rynku wtórnego?

Co wybrać? Mniejsze mieszkanie, świetnie skomunikowane z centrum? Czy może większe, w zacisznej okolicy, na obrzeżach miasta z dopłatą ze strony państwa.

Każdy, kto podjął wyzwanie szukania idealnego mieszkania lub domu na rynku wtórnym, zdaje sobie sprawę z tego, jak ciężko znaleźć nieruchomość, która w pełni spełniałaby oczekiwania estetyczne. Byłaby dostosowana do preferencji naszych bliskich i jednocześnie wpasowywałaby się idealnie w nasze możliwości finansowe. Niestety coraz więcej osób stanie w przyszłym roku przed niełatwym dylematem: co wybrać? Mniejsze mieszkanie, świetnie skomunikowane z centrum? Czy może większe, w zacisznej okolicy, na obrzeżach miasta z dopłatą ze strony państwa. Aktualnie rynek wtórny stara się podjąć wyzwanie i konkurować z rynkiem deweloperskim niższymi cenami i często lepszą lokalizacją.

Kredyt hipoteczne – najważniejsze zmiany na rynku

Sytuacja osób, które kupują nieruchomość, staje się z każdym rokiem niezwykle wymagająca, przede wszystkim od strony finansowania zakupu wymarzonego „M” przy pomocy kredytu hipotecznego.  W styczniu 2014 r. – przypomina Marta Górska, doradca finansowy DK Notus – weszła w życie nowa Rekomendacja S, która określa listę dobrych praktyk dla banków dotyczącą sprzedaży kredytów hipotecznych. Uregulowania znajdujące się w rekomendacji odnoszą się głównie do wewnętrznych procedur bankowych. Najnowsze zmiany procedur dotknęły w ostatnim czasie głównie osoby zarabiające w walucie obcej, gdyż od 1 lipca 2014 r. dla tej grupy kredytobiorców istnieje jedynie możliwość zaciągnięcia kredytu w walucie, w której osiągają oni dochód.

Nie bez znaczenia pozostaje kwestia wymaganego przez banki wkładu własnego. Od stycznia 2015 r. te instytucje finansowe będą wymagały, aby kupujący posiadali co najmniej minimalny, 10-procentowy udział własnych środków, biorąc pod uwagę koszt całej inwestycji. Docelowo udział własnych środków ma wynosić 20 proc. ceny nieruchomości i z takim warunkiem stawianym przez banki spotkają się klienci przymierzający się do zakupu własnej nieruchomości w 2017 r. To oznacza, że klient kupujący nieruchomość za ok. 2 lata przy cenie transakcyjnej 200 tys. zł będzie musiał posiadać minimalnie 40 tys. zł w gotówce, nie licząc kosztów okołokredytowych.

Czy tego chcemy, czy nie, głównym czynnikiem zakupowym jest cena. Ona w głównej mierze determinuje sposób postrzegania pozostałych cech nieruchomości takich jak: lokalizacja, położenie, standard, metraż, wyposażenie itd. Kupujący często stoją przed powtarzającym się dylematem. Kupić mieszkanie lepiej urządzone, może trochę mniejsze, a drogie czy duże, w średnim standardzie, lecz tanie? – mówi Łukasz Kruszewski, dyrektor ds. marketingu freedom nieruchomości.

Młodzi mają szansę zamieszkać na swoim

Pomocą dla osób w wieku do 35 lat w nabyciu pierwszego, nowego mieszkania jest rządowy program „Mieszkanie dla Młodych" („MdM"). W swoich założeniach miał przede wszystkim na celu udzielenie (ze środków budżetu państwa) dofinansowania wkładu własnego oraz dodatkowego finansowego wsparcia w formie spłaty części kredytu.

Program „MdM” ruszył 1 stycznia 2014 r., a wnioski będzie można składać do końca września 2018 r. Na każdy rok przewidziane są z góry określone środki, jakie mogą być w ramach „MdM” wypłacone – podkreśla Marta Górska, doradca finansowy DK Notus Rządowy program w obecnej formie wyklucza udział rynku wtórnego oraz zdecydowanie nie dopasowuje maksymalnych limitów cen nieruchomości przyjętych w programie do aktualnej sytuacji na rynku. Doprowadza to do sytuacji, w której na rynku pierwotnym uwagę nabywców przyciągają oferty często mało atrakcyjne, w gorszych lokalizacjach. Taki wniosek potwierdzają dane przedstawione w raporcie NBP, dotyczącym sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce.

Niemniej jednak, dla wielu młodych osób czy rodzin program ten, w kilkuletniej perspektywie, może stać się jedyną szansą na wygenerowanie w ich domowym budżecie kwoty, stanowiącej niezbędny, wymagany przez banki – coraz większy wkład własny – twierdzi Łukasz Kruszewski z freedom nieruchomości.

Konsument na rynku mieszkaniowym

W opinii NBP zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się często z kompromisem kupujących, którzy muszą zaakceptować często gorszy stan techniczny tych nieruchomości. Między innymi z tego powodu rynek wtórny w kolejnych latach jeszcze silniej będzie reagował na zmiany, które wraz z programem „MdM” objęły jedynie rynek pierwotny. Można zaryzykować stwierdzenie, że nastroje do obniżania ceny na rynku wtórnym, pomimo niewielkiej popularności programu „MdM” w pierwszym roku jego funkcjonowania, zaobserwujemy jeszcze wyraźniej w nadchodzącym roku. Wymagane 10 proc. wkładu własnego (od roku 2015 przez banki zgodnie z rekomendacją „S”) z pewnością każe sprzedającym na rynku wtórnym realniej spojrzeć na wartość ich nieruchomości, która jak pokazują preferencje nabywców, musi uwzględniać również stan techniczny budynku, jakość wykończenia oraz dostępność komunikacyjną z pozostałymi częściami miasta – podsumowuje Marta Górska, doradca finansowy DK Notus.