Noworoczne refleksje na temat przyszłości nieruchomości w Krakowie

Jak przedstawiają się najnowsze analizy i prognozy rynkowe dla Krakowa w konfrontacji z opiniami uczestników rynku.

W dobie nieustannie malejących cen nieruchomości w Krakowie pragnę podzielić się wynikami własnych analiz i prognoz rynkowych w konfrontacji z opiniami uczestników rynku.

W wielu sporządzanych obecnie analizach (monitoring branżowy banku PKO, Jones Lang LaSalle, Home Broker) nie uwzględnia się długich, kilkuletnich szeregów czasowych do oszacowania przyszłej wartości nieruchomości. Analizy sporządzane są w oparciu o dane z całego roku, kwartału lub z ostatniego miesiąca. Z ostatnich publikacji wynika, że rynek się stabilizuje lub nawet wykazuje delikatną tendencję zwyżkową. Nic bardziej mylnego. Przede wszystkim należy wziąć pod uwagę interes ekonomiczny instytucji sporządzających analizy. Najkorzystniejsze dla sprzedających jest utrzymanie bądź niewielki wzrost cen – taki stan stawia kupujących w sytuacji mniejszej lub większej presji inwestycyjnej. Publikowanie prognoz dotyczących spadków cen powoduje wyhamowanie inwestycji z motywów spekulacyjnych – po co kupować, jeśli cena ma jeszcze zmaleć, ale jeśli ma wzrosnąć lub utrzymać poziom, to warto zainwestować i wynająć.

Obserwując rynek międzynarodowy, można zauważyć, że nieruchomości w Polsce są przewartościowane, szczególnie w Krakowie. Porównanie przeciętnych dochodów gospodarstw domowych w Polsce i w wybranych krajach państw rozwiniętych z cenami nieruchomości pokazuje wyraźnie, że ceny w niewielkim stopniu odbiegają od cen w Polsce, a dochody są kilkakrotnie wyższe. Dlaczego ceny nieruchomości w Polsce nie odzwierciedlają poziomu dochodów? Po osiągnięciu szczytu w latach 2007–2008 nie nastąpiło „pęknięcie bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości”, tylko powolny spadek wartości. „Bańka” nie pękła, bo nie wynikała – jak miało to miejsce w Stanach Zjednoczonych – z powodu złej polityki kredytowej banków, tylko z ogólnego spadku inwestycji, ochłodzenia nastrojów inwestorów, cięcia kosztów, braku brania pod uwagę w analizach huraoptymistycznych prognoz ogólnorynkowych. Ceny nieruchomości w Polsce mają prawo wrócić do poziomu z 2003, 2004 roku, po dodaniu wskaźników wzrostu siły nabywczej pieniądza, wzrostu PKB, rozwoju ogólnogospodarczego, wzrostu przeciętnego wynagrodzenia i wzrostu popytu konsumenckiego.

Długoterminowe prognozy dla rynku krakowskiego sugerują zbliżającą się w kolejnych nadpodaż na rynku nieruchomości. Co to oznacza i jakie będą konsekwencje dla poszczególnych uczestników rynku?

Po pierwsze nadpodaż w tym wypadku to nic innego jak zwiększona liczba pustostanów i ofert nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego do sprzedaży. Szacuje się, że w ciągu najbliższych 5 lat średnia cena mieszkania w Krakowie może zmaleć z 5900 zł/mkw. do 4300 zł/mkw. Uzasadnienie dla tak drastycznych zmian są następujące: 

• malejący popyt wśród młodych ludzi spowodowany nieatrakcyjną polityką kredytową banków,
• malejąca podaż pracy w sektorze małych i średnich przedsiębiorstw,
• malejąca liczba studentów w Krakowie do niedawna pobudzająca rynek motywami inwestycyjnymi (inwestycje pod wynajem),
• rosnące koszty pracy dla pracodawców z sektora małych i średnich przedsiębiorstw,
• zwiększenie roli internetu w zaspokajaniu popytu konsumpcyjnego (tracąca na znaczeniu lokalizacja mieszkań),
• spowolnienie polskiej gospodarki,
• wyhamowanie inwestycji miejskich,
• rosnąca od ostatnich lat liczba nowych mieszkań oddanych do użytku,
• malejąca wartość nieruchomości w blokach z wielkiej płyty,
• wzrost podaży mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy,
• doskonała informacja o rynku, jaką gwarantuje internet, generuje efekt zaniżania cen.

Z drugiej strony wpływ (nieznaczny) na wyhamowanie trendu malejącego cen będą miały: dodatni przyrost naturalny, dodatni wskaźnik emigracji, wzrost podaży pracy w sektorze outsourcingu.

Konsekwencje dla uczestników rynku będą następujące:

• obniżenie cen realnych: krótkoterminowy wzrost popytu na mieszkania (prawo podaży), spadek rentowności inwestycyjnej przedsiębiorstw (zwiększające się koszty pracy deweloperów i niska cena nieruchomości spowodują mniej chętne inwestowanie w budowę/rewaloryzację), zwiększenie zainteresowania firm zajmujących się outsourcingiem,
• wynajem: ścisłe dostosowanie się do potrzeb klientów, konkurencja na tle wyposażenia i komfortu mieszkań, obniżenie przychodów do 20–30 proc., zapewniony stały i szybki dostęp do internetu, wzrost umownych zabezpieczeń na wypadek braku regularnych wpłat ze strony wynajmującego.

Właściciele lokali usługowych w najbliższych latach mogą zmierzyć się z następującymi trendami:

• brak zainteresowania od strony banków wynajmem lokali usługowych (trend w bankowości to przeniesienie usług do internetu, minimalizacja kosztów przez redukcję placówek i zastąpienie ich „kioskami” wyposażonymi w bankomaty, wpłatomaty i jednoosobowe stanowiska do podpisywania umów i obsługi na niewielkich powierzchniach),
• stosowanie elastycznych form budownictwa, np. budownictwo modułowe (pierwsze przykłady częściowo spełniające założenia tego typu budownictwa to pizzeria na al. Focha 42 i piekarnia Awiteks na ul. Królowej Jadwigi),
• zmniejszenie znaczenia lokalizacji na rzecz przeniesienia usług i handlu do internetu w celu minimalizacji kosztów,
• wzrost zainteresowania systemami składowania i magazynowania połączonymi z „małymi” systemami ERP (enterprise resource planning),
• wzrost zapotrzebowania na instalacje światłowodowe,
• automatyzacja budynków, szerokie zastosowanie systemów BMS (building management system),
• utrzymanie trendu wśród zapotrzebowania na małą gastronomię. O sukcesie coraz częściej będzie decydować nie tylko jakość potraw, ale oryginalność miejsca, lokalizacja, widok, intensywne podkreślanie przewagi konkurencyjnej, marketingowo ścisłe dopasowanie do „targetu”.

Podsumowując: nieruchomości lokalowe jako zasób ekonomiczny (plasowany między zasobami ludzkimi, pieniężnymi itd.) tracą na znaczeniu w dobie internetu. Obserwując historyczne zmiany urbanizacyjne począwszy od średniowiecza: niegdyś handel odbywał się jedynie na rynku i na placach, najdroższe mieszkania i lokale znajdowały się w pobliżu głównych obiektów handlowych. Wraz z rozwojem miast przybywało targowisk i lokalnych rynków, następnie handel rozdrabniał się na lokale usługowe w pobliżu ciągów komunikacyjnych i na osiedlach. W tym momencie handel miesza się z usługami i rozdrabnia tak, że dociera bezpośrednio pod drzwi naszych mieszkań, niezależnie od ich położenia. Nie należy popadać w przesadę, ale trzeba mieć na uwadze, że większa część dawnego rynku wymiany towarów jest dziś wirtualna.

Nie ustają głosy dotyczące budowy metra w Krakowie. Warto zastanowić się nad sensem takiej inwestycji w perspektywie rozbudowy obecnych linii Krakowskiego Szybkiego Tramwaju. Szacunkowy koszt budowy linii metra w Krakowie to 10 mld złotych. W innych europejskich miastach o podobnej powierzchni i gęstości zaludnienia ogranicza się transport publiczny (linie autobusowe i tramwajowe) na rzecz metra. Pytanie brzmi, czy warto wydawać 10 mld zł na inwestycje, która będzie kosztowała jeszcze więcej, biorąc pod uwagę ograniczenie obecnych połączeń. Należy pamiętać, że metro byłoby zasilane z obecnych elektrowni, co znacząco wpłynie na ekologię miasta. Pytanie brzmi, czy mieszkańcy chcą wydawać tyle pieniędzy, żeby czas podróży skrócił się o kilka, kilkanaście minut. Nie ma też żadnej gwarancji, że taka forma transportu wyeliminuje obecne problemy komunikacyjne.

Szybszym i zdecydowanie bardziej przydatnym rozwiązaniem byłaby budowa podziemnego tunelu samochodowego prowadzącego od Nowego Kleparza, przez aleję Trzech Wieszczów, aż po rondo Mateczne, na wzór tunelu w Lalikach (tunel drogowy, płytki, wykonywany metodami górniczą i odkrywkową, jednonawowy, o obudowie monolitycznej żelbetowej, o podkowiastym przekroju). Zjazdy mogą zostać zaplanowane na stacjach końcowych, AGH, plac Inwalidów, Jubilat, ICE. Realizacja takiego wariantu rozwiąże problem braku obwodnicy, przełoży się bezpośrednio na obniżenie emisji spalin (możliwość ujęcia i utylizacji spalin w tunelu), zmniejszy ruch w centrum miasta i poprawi przepustowość. Szacuje się, że takie rozwiązanie jest czterokrotnie tańsze od metra, nie powoduje ryzyka uszkodzenia zabytków i obiektów, jest racjonalne, ekologiczne i efektywne.

Wśród trendów cywilizacyjnych można zauważyć wzmożone zapotrzebowanie na rozrywkę w różnej postaci. Najbardziej oryginalne i kreatywne pomysły mają szansę na ogromne powodzenie rynkowe. Poczynając od najmniejszych urokliwych kawiarni i klubów w centrum miasta, aż po multipleksy, duże imprezy plenerowe i widowiska. Zdaniem autora ostatnie inwestycje miejskie wyjątkowo dobrze trafiają w przyszłe zapotrzebowanie (Kraków Arena, ICE Kraków), przy odpowiednio intensywnym wykorzystaniu napędzą konsumpcję, zwiększą podaż pracy i poprawią wizerunek i marketing miasta. Badania pokazują, że nie mają szans powodzenia obiekty i widowiska niedoinwestowane. Wymagania współczesnych klientów są znacznie wyższe, znacznie wzrosła również zamożność gospodarstw domowych, zmieniły się także motywy traktujące konsumpcję (zakupy) jako formę rozrywki, a nie jako zaspokojenie realnych potrzeb.

Jakie czynniki mogą odwrócić trendy na rynku nieruchomości w Krakowie?

• imigracja obywateli Ukrainy z przyczyn politycznych i gospodarczych (wzrośnie zapotrzebowanie na tanie mieszkania na wynajem),
• wyhamowanie inwestycji deweloperskich,
• znaczne podniesienie podaży pracy przez poprawę prawnych uwarunkowań działalności małych i średnich przedsiębiorstw,
• budowa nowych centrów logistycznych i outsourcingowych,
• ograniczenie podaży nieruchomości przez przeznaczanie do rozbiórki obiektów nie spełniających standardów nowoczesnego budownictwa,
• wysokie notowania krakowskich uczelni w międzynarodowych rankingach,
• zmiany w prawie budowlanym i liberalizacja wybranych części obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,
• rewolucja technologiczna.

Powyżej przedstawiono jedynie niektóre – według autora najbardziej charakterystyczne – czynniki mogące zmienić obecny trend w nieruchomościach mieszkaniowych i lokalowych. Prawdopodobieństwo znacznej obniżki cen jest wyjątkowo wysokie i trzeba wziąć je pod uwagę planując zakup bądź inwestycje w nieruchomości w Krakowie.

------
Od redakcji:
Opublikowany artykuł, oparty na analizach własnych Autora, jest dość kontrowersyjny. Nie ze wszystkimi postawionych przez Autora tezami się nie zgadzamy. Zachęcamy do dyskusji na łamach dwutygodnika.

Od stycznia w „Krakowskim Rynku Nieruchomości” stała rubryka: „ABC kupującego mieszkanie”.
W pierwszym numerze wywiad z doradcą finansowym, a w nim wszystko o zaciąganiu kredytu mieszkaniowego!