Pierwszy miesiąc 2016 r. z nowymi problemami

Długa kolejka po dopłaty w programie „MdM” i obawy przed podatkiem bankowym – m.in. tak można podsumować pierwszy miesiąc 2016 r.

Dłuższy czas oczekiwania na decyzje banków w sprawie kredytów mieszkaniowych, długa kolejka po dopłaty w programie „Mieszkanie dla Młodych”, obawy przed podatkiem bankowym i zrównoważenie ich kolejnym utrzymaniem niskich stóp procentowych, wreszcie prezydencki projekt pomocy frankowiczom – tak można podsumować pierwszy miesiąc 2016 r.

Po ogłoszeniu przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa informacji o planowanym w 2018 r. wygaszeniu programu „MdM” w dłuższej perspektywie czasu wiele osób straciło rozwiązanie łagodzące skutki kolejnych podwyżek wkładu własnego, wymaganego przy zaciąganiu kredytów hipotecznych. Już teraz obowiązkowy próg wynosi 15 proc., dla mniej zamożnych kredytobiorców to istotna bariera uniemożliwiająca zawarcie umowy kredytowej. Nowy program wsparcia budownictwa mieszkaniowego ma wynagrodzić potencjalnym nabywcom ograniczony dostęp do rynku kredytów mieszkaniowych. Na razie jeszcze branża znajduje się w fazie wyczekiwania na szczegóły rządowego projektu. Zgodnie z przedwyborczą obietnicą partii rządzącej, nową formą pomocy dla klientów rynku nieruchomości powinien być system budowy tanich mieszkań na państwowych działkach zbywanych po niższej cenie. Obniżenie kosztów realizacji inwestycji docelowo ma przełożyć się na mniejsze wymagania finansowe stawiane przyszłym mieszkańcom. Bez konkretnych propozycji ze strony rządu „Mieszkanie dla Młodych” wciąż jednak pozostaje najważniejszym programem pomocowym dla osób inwestujących w mieszkania z tzw. segmentu lokali popularnych.

„MdM” wciąż popularny 

Do 10 stycznia br. podpisano 41 920 umów kredytowych z beneficjentami rządowego wsparcia. Warto zwrócić uwagę, że wśród osób wnioskujących o dopłaty 10 638 stanowiły rodziny wychowujące co najmniej jedno dziecko. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że w pierwszym miesiącu nowego roku większość nabywców nieruchomości w „MdM” stanowiły osoby inwestujące w mieszkania. W połowie miesiąca ich liczba przekroczyła 10 638. W tym samym czasie podpisano ponad 1 397 umów kredytowych z dofinansowaniem dotyczących zakupu domu.

Długa kolejka osób oczekujących na rozpatrzenie wniosku kredytowego już na początku bieżącego roku okazała się czynnikiem znacznie wydłużającym proces inwestycyjny. Dobrą informacją dla kredytobiorców jest natomiast pierwsza decyzja Rady Polityki Pieniężnej. W styczniu członkowie Rady utrzymali stopy procentowe na poziomie z grudnia 2015 r.: stopa referencyjna 1,50 proc., lombardowa 2,50 proc., depozytowa 0,50 proc., redyskonta weksli 1,75 proc. Posczas obrad wyrażono przypuszczenie, że w kolejnych miesiącach konieczne mogą okazać się podwyżki tych wskaźników (część Rady reprezentowała przeciwne stanowisko: skłaniała się ku dalszemu obniżaniu stóp procentowych). Zgodnie przyznano jednak, że pewnym zagrożeniem dla dynamiki rynku kredytów mieszkaniowych są dwa czynniki: zapisy Rekomendacji S oraz podatek bankowy.

Analizując sytuację na rynku kredytowym członkowie Rady wskazywali, że utrzymuje się stabilny, umiarkowany wzrost kredytu w gospodarce. Jednocześnie część członków Rady zwracała uwagę, że dynamika kredytu w kolejnych kwartałach może być ograniczana z jednej strony przez obniżenie od stycznia 2016 r. maksymalnego poziomu LtV dla kredytów hipotecznych wynikające z zaleceń Rekomendacji S, a z drugiej strony przez ewentualny wzrost kosztu kredytu po wprowadzeniu podatku bankowego – wynika z uzasadnienia styczniowej decyzji Rady Polityki Pieniężnej.

Pierwsze skutki podatku bankowego

Jeszcze przed końcem ubiegłego roku Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową przewidywał, że obciążenie banków dodatkowymi zobowiązaniami bezpośrednio będzie skutkowało pogorszeniem sytuacji kredytobiorców. Scenariusz sprawdził się już na początku roku – część kredytodawców zdecydowała się na podniesienie marż.

Banki dążąc do utrzymania stabilności sektora bankowego na wysokim poziomie, będą musiały podjąć działania w celu dostosowania się do nowych warunków. Szczególnemu przeglądowi będą musiało być poddane oferowanie tych usług, które cechują się niską rentownością. Część z nich będzie musiała być zapewne wycofana z oferty banków, inna będzie musiała podlegać zmianie polityki cenowej – czytamy w komentarzu dr. Mariusza Zygierewicza, dyrektora Zespołu Ekonomiczno-Regulacyjnego Związku Banków Polskich.

Nowa propozycja dla frankowiczów

Jednym z ważniejszych tematów stycznia br. okazał się również prezydencki projekt ustawy o „sposobach przywrócenia równości stron" w umowach kredytowych, której celem jest poprawa położenia osób zadłużonych w obcej walucie. To odpowiedź na wielomiesięczne protesty frankowiczów, którzy odczuli negatywne skutki gwałtownej zmiany kursu franka szwajcarskiego. Prezydencki projekt opiera się na zastosowaniu określonego algorytmu do obliczania tzw. kursy sprawiedliwego, według którego zostanie przeprowadzona restrukturyzacja zadłużenia. Oznacza to, że wbrew oczekiwaniom do przewalutowania kredytu nie będzie wystarczający kurs złotego NBP z dnia zawarcia umowy kredytowej. Proponowana ustawa wprowadza podział na trzy rodzaje restrukturyzacji: dobrowolną (rozpoczętą za zgodą i w wyniku porozumienia z bankiem), przymusową (na wniosek kredytobiorcy) oraz przeniesienie własności nieruchomości w zamian za umorzenie długu. Aktualnie dokument jest przedmiotem analiz Komisji Nadzoru Finansowego.

Co na to deweloperzy i nabywcy?

Jak na nowe warunki zareaguje rynek nieruchomości? Nie ulega wątpliwości, że deweloperzy zamknęli rok z bardzo dobrym wynikiem. Oddali do użytkowania 62 448 mieszkań. Liczba uzyskanych pozwoleń na budowę aż o 20,5 proc. przekroczyła wynik z 2014 r. (dane Głównego Urzędu Statystycznego). W udanym roku dla branży nieruchomości inwestorzy z różnych grup zrealizowali łącznie 147 710 mieszkań. Obecnie kontynuowane są inwestycje rozpoczęte w 2015 r.

Z ostatnich badań nastrojów w branży budowlanej wynika, że wraz z początkiem roku wzrósł odsetek przedsiębiorstw, które lepiej niż miesiąc wcześniej oceniły koniunkturę w budownictwie. Pojawiła się również nadzieja na utrzymanie przez pracowników budowlanych swoich stanowisk. Dyrektorzy firm działających w sektorze budownictwa zapowiedzieli, że redukcja zatrudnienia będzie mniejsza niż prognozowano w grudniu 2015 r.

Wobec zmiany warunków kredytowania zakupu nieruchomości znaczna część potencjalnych kredytobiorców może zrezygnować z planów znalezienia własnego M. Wskazują na to wyniki sondy przeprowadzonej wśród czytelników portalu KRN.pl. Na pytanie „Czy planujesz zakup nieruchomości w 2016 roku? W jakim celu?” 40,3 proc. ankietowanych odpowiedziało, że w ciągu najbliższych miesięcy nie zamierza nabyć lakiego lokalu. Na drugim miejscu pod względem liczby odpowiedzi znaleźli się nabywcy, którzy planują zakup mieszkania wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Wynajmować część zakupionej nieruchomości chce 13,9 proc. badanych. Na zainwestowanie w lokal z przeznaczeniem na wynajem zdecyduje się 11,1 proc. uczestników ankiety.