Stolica inwestycji

O tym, w co się opłaca inwestować i jakie są prognozy dla rynku nieruchomości, rozmawiali uczestnicy konferencji „Warszawski Rynek Nieruchomości”.

22–23 listopada w hotelu Marriott odbyła się konferencja, której tematem przewodnim były prognozy inwestycyjne i efektywne modele biznesowe. Wydarzenie dla ludzi z branży zorganizowała firma Informedia Polska, a patronat medialny nad tym wydarzeniem objął portal KRN.pl. Od podania przykładów rentownych inwestycji w stolicy, rozpoczął wykład pierwszy prelegent, Tomasz Sławiński, z-ca dyrektora Mazowieckiego Biura Planowania Regionalnego, generalny projektant planu zagospodarowania przestrzennego obszaru metropolitarnego Warszawy. W swym wystąpieniu przedstawił również aktualne plany zagospodarowania przestrzennego oraz dostępność gruntów inwestycyjnych. Podał główne tereny inwestycyjne stolicy, np. Wilanów Nowy i Zawady, ZM Ursus, centrum Pragi i Bielan. Wskazał na potencjał tkwiący w terenach pokopalnianych i PKP.

Na to, czy dana lokalizacja jest atrakcyjna, wpływ ma w dużej mierze jej dostępność komunikacyjna, z tej perspektywy o rozwoju infrastruktury drogowej i komunikacyjnej mówiła Agnieszka Krupa, z-ca dyrektora Departamentu Dróg i Autostrad Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. W swojej prelekcji przedstawiła m.in. Program Budowy Dróg Krajowych na lata 2011–2015, i w tym kontekście powiedziała o celach średniookresowych oraz źródłach finansowania inwestycji. Omówiła też szczegółowo planowane budowy czy przebudowy określonych odcinków dróg w Warszawie i okolicach.

Czarne vs białe łabędzie

Występujące dysfunkcje na rynku nieruchomości w odniesieniu do globalnego kryzysu przedstawiła dr Elżbieta Mączyńska, prezes Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego. Prelegentka zwróciła uwagę na coraz częstsze pojawianie się „czarnych łabędzi”, czyli (zgodnie z teorią Nassima Taleba, libańskiego filozofa i finansisty) zjawisk, o których zwykło się mówić, że nie mogą nastąpić. Jednak gdyby przyjąć teorię Roubiniego że kryzysy są przewidywalne, i niemal tak pospolite jak „białe łabędzie”, to wcześniejsza wiedza o możliwym ich wystąpieniu zwiększa szanse na łagodzenie dysfunkcji na rynku. Dlatego tak ważny jest monitoring zagrożeń, a przy tym podejmowanie działań zmierzających przeciwdziałaniu już pierwszym skutkom tych negatywnych zjawisk. Dr Elżbieta Mączyńska podczas prezentacji przedstawiła szanse i zagrożenia rynku nieruchomości oraz oddziaływanie tego segmentu na wzrost gospodarczy. Przypomniała znaną zasadę, że lepsze prawo oznacza lepszą gospodarkę, a ta – utrzymana na odpowiednim poziomie – zapewnia rozwój rynku nieruchomości. Dr Mączyńska odwołała się do badań Dowell Myers z Uniwersytetu w Południowej Kalifornii, przeprowadzonych w latach 1995–2000, z których wynika, że im starsze społeczeństwo, tym większe problemy z wyjściem z kryzysu. Dominująca grupa ludności starszej przyczynia się do tego, że jest więcej nieruchomości do sprzedania niż chętnych do zakupu.

Warszawa vs inne duże miasta

Podczas pierwszego panelu dyskusyjnego konferencji uczestnicy mówili o możliwościach inwestycyjnych Warszawy i o skutecznych sposobach pokonywania istniejących barier. Dyskutanci wskazywali na atrakcyjność terenów, przez które przebiegać będzie II linia metra, a także pokopalnianych i należących do PKP. Alex Kloszewski, dyrektor zarządzający InterContinental Hotels Poland & Czech Republic, stwierdził, że teraz jest dobry czas dla rynku hotelarskiego. Pomimo że występują pewne problemy z finansowaniem tego typu inwestycji, to są duże perspektywy rozwoju w ciągu najbliższych lat nie tylko w Warszawie, ale i w innych miastach Polski. Paneliści zwrócili uwagę na to, że rynek w Polsce jest odbierany jako stabilny, i widać znaczący rozwój niektórych miast regionalnych, np. Wrocławia czy Katowic.

Co dzieje się na rynku

Strach przed kryzysem oraz niepokojące informacje opublikowane niedawno przez GUS na temat produkcji budowlanej zdominowały dyskusję na temat rynku. Piotr Styczeń, wiceminister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, uspokajał: Sądzę, że nie będzie kryzysu lub krachu, raczej będzie stopniowe wyhamowywanie niektórych segmentów budownictwa. Marek Michałowski, przewodniczący rady nadzorczej Budimeksu, przypomniał, że od lat na wyniki budownictwa pozytywnie wpływa rozwój infrastruktury.

Podczas panelu dyskusyjnego „Pewne inwestycje jutra” Jacek Bielecki, główny ekspert z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, postulował odblokowanie komercyjnego budownictwa na wynajem. Zwracał również uwagę publiczności na coraz trudniejszą sytuację deweloperów i klientów w dostępie do uzyskania środków finansowych z banku.

Skąd wziąć pieniądze

23 listopada równocześnie odbywały się dwie sesje, w tym jedna poświęcona tematyce nieruchomości komercyjnych, a druga mieszkaniowym. Tematem następującej potem części wspólnej dla wszystkich uczestników było finansowanie inwestycji poprzez kredyty bankowe. Przedstawione zostały wskazówki dla kredytobiorców, jak skutecznie negocjować z bankiem. Przeglądem funduszy inwestycyjnych zajął się Karol Bartos, dyrektor generalny MGPA Polska. W czasie wystąpienia skupił się głównie na funduszach private equity. Próbował odpowiedzieć na pytanie, co fundusze będą kupowały w kolejnych latach. Ze względu na niedobory powierzchni handlowej polskie centra są gwiazdą rynku inwestycyjnego w Europie – stwierdził Karol Bartos. Ponadto uznał, że na rynku biurowym w Warszawie jest szansa na wzrost czynszów, o nawet 15 proc. w centrum miasta.

Z kolei o leasingu nieruchomości, a także o funduszach i innych alternatywnych źródłach finansowania inwestycji, mówili uczestnicy kończącego ostatni dzień konferencji panelu dyskusyjnego: Mariusz Kurzac, prezes zarządu ING Lease Polska, oraz Sławomir Horbaczewski, wiceprezes zarządu Marvipol SA. Starali się odpowiedzieć na pytanie, jakie źródła finansowania przyniosły efekty w ostatnim czasie i jak sytuacja będzie wyglądała w przyszłości.