Sytuacja szczecińskiego rynku nieruchomości

W Szczecinie częściej nabywano mieszkania o podwyższonym standardzie, a czas realizacji transakcji wydłużył się do ponad 8 miesięcy.

W latach 90. i na początku XXI wieku początek roku był początkiem zmian cen mieszkań, domów i innych nieruchomości ze stale postępującą tendencją zwyżkową. Styczeń każdego roku był miesiącem przełomowym. W momencie ułatwienia dostępu do kredytów, ceny nieruchomości zaczęły osiągać pułap przekraczający ich rzeczywistą wartość. Liczyła się zdolność kredytowa i wielkość raty. To, w połączeniu z w miarę wówczas stabilną sytuacją na rynku pracy, dawało możliwość zakupu mieszkania lub domu wielu osobom zamierzającym poprawić swoje warunki mieszkaniowe lub zamienić status z najemcy na właściciela lokum. Nastąpił również wzrost zainteresowania działkami budowlanymi. Nie tylko tymi w obrębie miasta, ale również w tzw. miejscowościach satelitarnych lub inaczej sypialniach wielkich miast. Zainteresowaniem cieszyły się duże działki, na których można było postawić domy parterowe. Najsilniejsze wzrosty cen nastąpiły w IV kw. 2006 r. (o 21 proc.) i w I kw. 2007 r. (o 20 proc.), w II kw. tego roku już tylko o 9 proc. Najwyższe ceny obserwowano w IV kwartale 2007 r. Sytuacja zaczęła stabilizować się w roku 2008, już w pierwszym kwartale można było zaobserwować spadki cen. Ta tendencja utrzymuje się do chwili obecnej. Cena nie była zależna wyłącznie od lokalizacji, ale głównie od technologii budowy mieszkań. Bardzo istotną rolę odgrywała i nadal odgrywa liczba pokoi i powierzchnia użytkowa mieszkań. Cena jednego metra kwadrotowego była i jest odwrotnie proporcjonalna do wielkości mieszkania. Forma własności nie miała wpływu na cenę mieszkania.

Na szczecińskim rynku nieruchomości w 2008 r. funkcjonowało ok. 40 deweloperów. Spośród nich 22 realizowało inwestycje w zakresie wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego, prowadząc około 29 inwestycji zwiększających zasób mieszkaniowy o ok. 2,9 tys. mieszkań. Jedynie 3 spółdzielnie mieszkaniowe (z ok. 40 istniejących) realizowały nowe przedsięwzięcia budowlane, pozostałe zajmowały się administrowaniem swoich zasobów mieszkaniowych. Na rynku wtórnym średnia powierzchnia mieszkania oferowanego do sprzedaży wynosiła 62 mkw., z kolei średnia powierzchnia mieszkania sprzedawanego to 51 mkw. Na rynku pierwotnym były to następujące proporcje 66 mkw. średnia mieszkania oferowanego, 62 mkw. średnia mieszkania sprzedanego. Za średnia płacę w III kw. 2008 r. można było kupić 0,68 mkw. mieszkania na rynku wtórnym i 0,6 mkw. na rynku pierwotnym (analogicznie w 2006 r. 0,85 mkw).

Najszybciej sprzedawały się mieszkania w okresie dobrej koniunktury tj., do II kwartału 2007 r. Średnio do 60 dni, od II kwartału 2008 r. okres sprzedaży wydłużył się do średnio 80 dni. W 2010 r. zaobserwowano dalsze obniżanie się cen, ponieważ utrzymywały się czynniki ograniczające dostęp do kredytu, jednak firmy deweloperskie rozpoczynały wiele inwestycji mimo że zweryfikowały swoje oczekiwania co do wysokości cen. Sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym wydłużyła się do średnio 5 miesięcy.

W 2011 r. średnie ceny na rynku pierwotnym i wtórnym miały w dalszym ciągu tendencję spadkową, szczególnie dotyczyło to mieszkań powyżej 80 mkw. na rynku wtórnym. W I kw. 2011 r. sprzedaż mieszkań wydłużyła się nawet do 6 miesięcy. Nastąpił wzrost zainteresowania mieszkaniami o małej powierzchni i niskim standardzie wykończenia.

Pod koniec 2012 r. zaobserwowano ożywienie na rynku wtórnym i pierwotnym, co mogło być spowodowane procesem wygaszania programu rządowego „Rodzina na Swoim”. Na rynku pierwotnym różnica między średnimi cenami transakcyjnymi a ofertowymi po raz pierwszy od 2007 r. osiągnęła 9 proc. W roku 2012 r. uległa obniżeniu też cena ofertowa na rynku wtórnym (o prawie 8 proc.). Na to głównie wpływ miał przeciętny czas sprzedaży mieszkania przekraczający 6 miesięcy.

W pierwszym kwartale 2013 r. na rynku wtórnym 67 proc. ogółu sprzedaży stanowiła sprzedaż z poprzedniego kwartału, czas realizacji transakcji wydłużył się do ponad 8 miesięcy. Częściej też nabywano mieszkania o podwyższonym standardzie. Dostępność jednego metra kwadratowego lokalu mieszkalnego za przeciętne wynagrodzenie w Szczecinie to 1,01 mkw. na rynku wtórnym i 0,83 mkw. na rynku pierwotnym. Ceny transakcyjne ulegają dalszym obniżkom. W I kwartale 2013 r. cena metra kwadratowego kształtowała się na poziomie ok. 3500 zł. W ofercie biur nieruchomości było 13 proc. kawalerek, po 37 proc. mieszkań dwu- i trzypokojowych oraz 13 proc. czteropokojowych. Natomiast transakcje dotyczyły w 19 proc. kawalerek, w 47 proc. mieszkań dwupokojowych, 26 proc. trzypokojowych, 8 proc. czteropokojowych. W transakcjach zawieranych na rynku nieruchomości zwiększył się udział mieszkań o wysokim standardzie wykończenia, wyraźnie zmalało zainteresowanie mieszkaniami o niskim standardzie. Deweloperzy raczej zajmują się ze sprzedażą wybudowanych mieszkań, natomiast niewiele jest planowanych nowych obiektów. Liczba pozwoleń wydanych w roku 2012 jest wyraźnie niższa niż w latach 2010 i 2011.

Nastąpił zdecydowany odwrót od zainteresowania działkami oddalonymi od centrum na rzecz działek o mniejszej powierzchni, ale z dostępem do komunikacji miejskiej, bliżej miasta. Niewielkie jest również zainteresowanie kupnem domu. Jako przykład można podać sprzedaż domu, który był przedmiotem zainteresowania w roku 2010 – cena 1,2 mln zł. W III kwartale 2012 r. został przez bank wyceniony na kwotę 760 tys. zł i za taką cenę został sprzedany, przy nikłym zainteresowaniu ze strony innych kupujących. Szanse na sprzedaż mają domy o niewielkim metrażu do 120 mkw., raczej parterowe, położone w dobrej lokalizacji: niezbyt odległej od granic miasta lub w granicach miasta, z dobrą infrastrukturą (szkoły, przedszkola, komunikacja). Mieszkania do 40 mkw., które zostały kupione w roku 2010, mimo poczynionych inwestycji podwyższających standard sprzedawane były zwykle ze stratą sięgającą 10 tys. zł i więcej. Generalnie ograniczony dostęp do kredytów, niestabilna sytuacja na rynku pracy pozwala przypuszczać, że w najbliższym czasie nie nastąpi zmiana tendencji na rynku nieruchomości.