Wpływ marży na wysokość ceny mieszkania

Aby określić od czego zależy ostateczna wysokość ceny nowego mieszkania brutto, należy ustalić główne składowe ceny modelowego metra kwadratowego.

Aby określić od czego zależy ostateczna wysokość ceny nowego mieszkania brutto, należy ustalić główne składowe ceny modelowego metra kwadratowego. Jednym z najpowszechniej wykorzystywanych źródeł, które opisuje poszczególne czynniki determinujące wysokość ceny metra kwadratowego, są publikacje wydawnictwa Sekocenbud. Na podstawie okresowo sporządzanych opracowań można otrzymać obraz aktualnej sytuacji na rynku budowlanym oraz zaobserwować występujące trendy rynkowe. Z zestawienia przedstawiającego udział poszczególnych czynników, które wpływają na wysokość ceny mieszkania, określić można z kolei strukturę ceny metra kwadratowego.

Co składa się na cenę metra kwadratowego?
Głównymi elementami w strukturze ceny mieszkania są koszty budowlane, które deweloper musi ponieść w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej. Według szacunków, w przypadku inwestycji mieszkaniowych, udział kosztów ogólnych, robocizny, sprzętu oraz materiałów waha się w granicach 50-60 proc. całkowitej ceny mieszkania brutto. Do mniej znaczących elementów, które budują ostateczną cenę metra kwadratowego, należą koszty pośrednie oraz wydatki, jakie firma deweloperska musi ponieść z tytułu przygotowania projektu inwestycji. Do kolejnych wydatków dewelopera na etapie realizacji inwestycji należą koszty finansowe związane z obsługą kredytu inwestycyjnego. Nie należy zapominać również o tym, że w cenie zakupu mieszkania zawiera się koszt nabycia działki budowlanej. Oprócz tego deweloper oferujący mieszkania na rynku musi cenę mieszkania netto podwyższyć o wartość 8 proc. podatku VAT. Ostatnim kluczowym czynnikiem, który w wyraźny sposób wpływa na cenę mieszkania jest marża stanowiąca skumulowany zysk dewelopera brutto.

Marża a cena metra kwadratowego
Z informacji udostępnianych przez Sekocenbud można oszacować wpływ tego elementu na ostateczną wysokość ceny metra kwadratowego. Analiza danych zgromadzonych przez ostatnie dwa lata pozwala określić trendy zmian wysokości marży na ryku mieszkaniowym. Z obserwacji dostępnych danych odnotować można, że po latach wyraźnych obniżek marże deweloperów w ostatnich miesiącach wzrosły. W IV kwartale 2012 r. poziom marży naliczanej przez firmy deweloperskie wynosił ok. 15-20 proc. Dotyczyło to przede wszystkim mieszkań, które oddawane były do użytkowania w drugiej połowie 2014 r. W obecnej chwili większość liczących się na rynku podmiotów gospodarczych może liczyć na ok. 20-25 proc. dla mieszkań zasilających nową ofertę dewelopera.

Wysokość marży firmy deweloperskiej ściśle oddaje aktualną sytuację na rynku nieruchomości, a jednocześnie jest bezpośrednio powiązana ze stanem koniunktury gospodarczej. W okresie pogłębionego kryzysu finansowego deweloperzy byli zmuszeniu rezygnować z części zysków, aby utrzymać się na rynku. Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że w latach poprzednich (połowa pierwszej dekady XXI w. ) firmy były w stanie osiągać poziom 30-40 proc. skumulowanego zysku brutto. Ten etap zakończył się wraz z nastaniem okresu stagnacji na rynku nieruchomości.

W obliczu obniżonego popytu efektywnego firmy musiały podjąć kroki urealniające ceny oferowanych mieszkań do faktycznych możliwości finansowych klientów. Ostatnie miesiące wskazują jednak na poprawę klimatu dla nowych inwestycji. Deweloperzy realizują nowe projekty z większą rozwagą, niż jeszcze kilka lat temu. Szczególną uwagę przywiązując do etapu przedinwestycyjnego, w którym szacują potencjał lokalnego rynku nieruchomości. Tendencje dotyczące wyższych marż odnotowuje się szczególnie w przypadku firm, które cechują się bardzo dobrze dopasowaną ofertą do zapotrzebowania rynkowego. W szczególności dotyczy to deweloperów oferujących mieszkania mniejsze 2- i 3-pokojowe  o powierzchni 40-50 mkw. Tego typu lokale znajdują się w głównym ośrodku zainteresowań, co wynika z prowadzonych badań preferencji klientów.