Prosimy, odblokuj wyświetlanie reklam w naszym serwisie, są one związane z rynkiem nieruchomości.
To dzięki nim masz darmowy dostęp do naszych treści.

Z pozdrowieniami zespół KRN.pl :)


Artykuły Artykuły

Zakupy na rynku wtórnym – o czym pamiętać

Zakupy na rynku wtórnym – o czym pamiętać

Przed zakupem nieruchomości na rynku wtórnym trzeba sprawdzić kilka rzeczy, zaniedbanie może przysporzyć nabywcy sporo problemów.

W kultowym filmie „Nie ma róży bez ognia” Stanisław Bareja z właściwą sobie dawką humoru pokazuje perypetie małżeństwa Filikiewiczów borykającego się z problemem nadprogramowych lokatorów w mieszkaniu. Sytuacja ich jest mocno przerysowana, ale warto wiedzieć, że jej różne odmiany są realne także współcześnie. Obniżyć do zera prawdopodobieństwo takiej sytuacji można poprzez dokładne sprawdzenie stanu prawnego mieszkania przed jego zakupem.

Pierwszą rzeczą, jakiej należy się przyjrzeć przy zakupie mieszkania jest to, czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem nieruchomości. Powinien zaprezentować akt notarialny zaświadczający o zakupie oraz aktualny odpis z księgi wieczystej. Ze względu na to, że większość ksiąg jest już dostępnych on-line, to można sobie to zweryfikować bez wychodzenia z domu (wystarczy znać numer KW). W przeciwnym wypadku konieczna może być wizyta wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. W mniej standardowych sytuacjach (mieszkanie nabyte drogą spadku, kupowane od jednego z byłych małżonków, którzy podzielili między siebie majątek itd.) potrzebne może być np. orzeczenie sądu. Posiadając podstawową wiedzę na temat poszczególnych rozdziałów KW, można dowiedzieć się bardzo wiele, bo księga zawiera ustawowo określony zbiór informacji o nieruchomości.
 

Co znajdziesz w księdze wieczystej?

Dział I – ogólne informacje o nieruchomości (dane z ewidencji gruntów, położenie) i informacja o prawach związanych z własnością (np. prawo przechodu);
Dział II – informacje o własności nieruchomości, własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu lub użytkowaniu wieczystym;
Dział III – wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych, dotyczące ewentualnych toczących się postępowań egzekucyjnych, ostrzeżenia o niezgodności wpisów ujawnionych w treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym i inne informacji tego rodzaju;
Dział IV – obciążenia hipoteki nieruchomości.

Źródło: Home Broker

Analiza treści księgi wieczystej pozwoli nam na ustalenie podstawowych informacji o nieruchomości, którą chcemy nabyć, nie może jednak zostać uznana za jedyne źródło informacji, gdyż określone zdarzenia prawne mogą w treści księgi wieczystej nie zostać ujawnione, przy czym dotyczy to nie tylko kwestii służebności, ale także i np. prawa własności. Szczególnie często zdarza się to w przypadku nabycia spadku. Księga nie musi też być aktualna, wskazana jest więc dokładna analiza innych źródeł informacji.

Stąd potrzeba zapoznania się z dokumentem stanowiącym podstawę nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela. Prawo własności nabywa się najczęściej w drodze umowy cywilnoprawnej, przy czym polskie prawo wymaga dla tych czynności formy aktu notarialnego. Wgląd w treść aktu notarialnego pozwoli upewnić się m.in. w kwestii ewentualnych służebności osobistych zapisanych na rzecz strony dokonującej zbycia. Warto przy tym nadmienić, że często spotykane prawo dożywocia nie musi zostać ujawnione w treści księgi wieczystej, by odnieść skutek prawny względem każdego kolejnego nabywcy nieruchomości.

Nie tylko księga wieczysta

Analiza treści aktu notarialnego pozwala też zweryfikować potencjalne niezgodności rzeczywistego stanu prawnego ze stanem ujawnionym w treści księgi wieczystej. Akty notarialne są obecnie dokumentem istotnym z punktu widzenia dziedziczenia prawa własności i niektórzy spadkobiercy będą legitymować się właśnie aktem poświadczenia dziedziczenia jako dokumentem stanowiącym prawną podstawę nabycia własności nieruchomości.

Niejednokrotnie zdarza się że nieruchomość obciążona będzie np. prawem z tytułu umowy najmu lub dzierżawy. Analiza treści tych kontraktów jest bardzo istotna, a właściwe ich rozumienie może wymagać wiedzy prawniczej. Rozsądnym działaniem będzie też weryfikacja dokumentów zaświadczających o stanie zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy nieruchomości lub spółdzielni mieszkaniowej, a także dostawców mediów.

Aby uniknąć wcielenia się w rolę wspomnianych we wstępie Filikiewiczów, warto sprawdzić, kto jest w kupowanym mieszkaniu zameldowany. Kluczowe jest, aby w dniu podpisywania ostatecznej umowy notarialnej, w lokalu nie był zameldowany już nikt. Informację taką sprzedający powinien zaprezentować na piśmie. Jeśli ma on wyprowadzić się z mieszkania dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, warto by zastrzeżenie takie z konkretną datą znalazło się w samym akcie.

Wszelkie powyższe uwagi odnoszą się naturalnie również do nabywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Warto przy tym pamiętać, że prawo spółdzielcze nie jest prawem własności, choć konstrukcyjnie jest możliwie do tego prawa zbliżone. Jedną z różnic jest fakt, że dla prawa spółdzielczego księga wieczysta może, lecz nie musi, być prowadzona. Najważniejszym źródłem informacji o stanie prawnym danego lokalu będzie sama spółdzielnia, która w wydanym zaświadczeniu winna stwierdzić m.in. komu dane prawo przynależy. Z uwagi na fakt, że finansowanie nabycia nieruchomości często następować będzie z udzielonego na ten cel kredytu bankowego, analiza wszelkich dokumentów powinna nastąpić już na etapie zawarcia umowy przedwstępnej, niezbędnej do rozpoczęcia procesu kredytowego.

Źródło: Home Broker | 2014-03-10

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

powrót do listy artykułów

Komentarze (0)

Pokaż wszystkie komentarze (0)

 

 

Wybrane nieruchomości

mieszkania na sprzedaż w Poznaniumieszkania na sprzedaż w Krakowiemieszkania na sprzedaż w Warszawiemieszkania na sprzedaż w Wrocławiumieszkania na sprzedaż w Gdańskudomy na sprzedaż w Poznaniudomy na sprzedaż w Krakowiedomy na sprzedaż w Warszawiedomy na sprzedaż w Wrocławiudomy na sprzedaż w Gdańskumieszkania do wynajęcia Krakówmieszkania do wynajęcia Warszawamieszkania do wynajęcia Poznańmieszkania do wynajęcia Wrocławmieszkania do wynajęcia Gdyniamieszkania do wynajęcia Gdańskmieszkania do wynajęcia Łódźkamienice na zamianęhale i magazyny na sprzedażkamienice do kupieniamieszkania na sprzedaż powiat Łaskilokale użytkowe na wynajem powiat Słupeckilokale użytkowe na wynajem gmina Zarzeczemieszkania na wynajem gmina Bukownomieszkania na wynajem w Biskupicachdomy na wynajem w Babachdomy na wynajem w Nowym Dąbiu

Deweloperzy

);